Что учесть при покупке недвижимости в стране, где пройдет мировое событие

Статья написана для РБК PRO, доступна по ссылке: https://pro.rbc.ru/

Марокко в 2030 году принимает чемпионат мира по футболу, в Эр-Рияде пройдет всемирная выставка. Когда стоит покупать недвижимость накануне таких мероприятий, а когда это потеря денег, рассказывает Александра Калчева, Russia Sotheby’s  International Realty

Готовясь к событию мирового масштаба, государства вкладываются в развитие инфраструктуры и транспорта, кратно увеличивается приток туристов, что способствует росту цен и арендных ставок на жилье и коммерцию во время события. Однако это не всегда приводит к успеху.

Инвестору стоит убедиться, что концепция подготовки к событию учитывает не только достойный прием гостей в моменте, но и вписана в долгосрочную стратегию развития страны после события. Хороший признак, если предстоящее событие будет катализатором и так существующей тенденции развития, усилит открытость рынка иностранному капиталу. Это создаст устойчивую базу для роста спроса на недвижимость за счет увеличения местного населения и  притока экспатов, развития туризма и бизнеса. После спада ажиотажа произойдет естественное охлаждение рынка. Но рост экономики не позволит случиться драматическому откату, что обеспечит успешный выход из инвестиций.

Уроки прошлого

Чемпионат мира по футболу: рекорды Катара

В 2022 году чемпионат впервые прошел на Ближнем Востоке и стал самым дорогим за всю историю ($300 млрд). Страну посетило более миллиона человек — это очень хороший показатель. О том, что Катар примет чемпионат мира, стало известно в 2010 году. Тогда страна была совсем другой.

С 2018 года начались законодательные реформы: иностранцам разрешили владеть бизнесом и недвижимостью во freehold (полное свободное владение) в некоторых локациях. Прямые иностранные инвестиции привлекались для строительства отелей, дорог, аэропортов. Основными инвесторами стали Китай, США, Германия, Франция, Великобритания. Самой большой статьей расходов оказался транспорт: было построено 800 км новых дорог, открыт новый аэропорт в Дохе, который стал одним из лучших в мире. Открыли морской порт и метро из трех веток в Дохе.

Построили и обновили восемь стадионов в пяти городах, в первую очередь в столице Дохе и в новом городе Лусаиле, построенном специально под чемпионат. Там возвели самый крупный стадион - “Национальный стадион” на 89 тыс. человек. Расширили пригород в Дохе, чтобы вместить возросшее население: в 2002 году — 711 тыс.  человек, в 2010 году — 1,6 млн, в 2023 году — 2,5 млн. Рост происходил, в основном, за счет притока экспатов. Местное население составляет всего 15%. Строительство велось не только ради чемпионата, но и во благо развития страны в широком смысле.

Одна из приоритетных задач – уйти от “голландской болезни” (прим. — снижение эффективности экономики  страны из-за увеличения экспорта  сырьевых ресурсов - РБК Pro), получить альтернативные источники дохода: туризм, технологии и бизнес. Чемпионат мира увеличил ВВП Катара на 4% до $236 млрд. В следующем 2023 году ВВП ожидаемо снизился до $213 млрд и стал самым высоким, если не считать рекордного 2022 года. Рост несырьевой экономики продолжился.

Инвестдоходность на примере Катара

Самые низкие цены на жилье были зафиксированы в 2018 гг., сразу после законодательной реформы. За 4-5 лет, от старта застройки до события, прирост цен на недвижимость составил 40% в долларах, т.е. в среднем 8% в год. После чемпионата мира темпы прироста немного скорректировались и составляют 5-7%. Арендные ставки на краткосрочную аренду жилья выросли на 20%. Постсобытийная коррекция составила 10-15%. Арендный заработок остается довольно привлекательным и в Лусаиле, и в Дохе, и составляет, в среднем, 5-6% чистыми в год.

Экспо-2020 в ОАЭ

Всемирная выставка-2020 из-за ковидных ограничений на самом деле состоялась с октября 2021 по март 2022 года. Приток посетителей составил 24 млн посетителей.

В 2014—2019 гг. дубайский рынок был в застое из-за падения цен на нефть. Покупательская способность инвесторов из стран Персидского залива снизилась, упал и спрос на недвижимость. Экспо-2020 переломило тренд.

Накануне Expo город инвестировал миллиарды в инфраструктуру - вокруг выставочного центра был построен отдельный новый жилой район Dubai South, началось расширение аэропорта Al Maktoum и наземного метрополитена. Застройку жилого кластера поручили крупнейшему девелоперу и монополисту Emaar Properties.

Сначала инвесторы пренебрегали локацией, предпочитая более престижные и популярные районы, не понимая, что они перегреты — и прогадали. На старте продаж можно было войти с суммами $180 — 200 тыс. В 2025 году стоимость квартир минимальной площади начинается от $300 — 350 тыс. За пять лет рост составил порядка 60%, или 12% годовых, т.е. в два раза превысил стандартные показатели. Стоимость аренды во время проведения выставки повысилась на 30%. После Экспо-2020 район Dubai South трансформировался в новый район Dubai Expo. Повысились цены и в туристических районах Пальма Джумейра и Даунтаун. Однозначно можно сказать, что Экспо не стал первопричиной роста цен на недвижимость в эмирате, но стал катализатором, отражая тенденцию, уже заложенную правительством Объединенных Арабских Эмиратов.

Антипримеры: олимпиады в Афинах и Рио-де-Жанейро

Ситуация развивается печально, когда событие совпадает с уязвимостью национальной экономики.

Подготовка к Играм-2004 в Афинах стала одним из самых дорогих инфраструктурных проектов в истории современной Греции: расходы превысили 8,5 млрд евро. Но если в момент проведения Олимпиады недвижимость в Афинах показывала умеренный рост, то в последующие годы на рынке произошла рецессия. Рынок жилой недвижимости в Афинах просел на десятилетие вперёд и только с 2018–2019 годов начал медленно восстанавливаться. Причиной обвала цен стал вовсе не спорт, а накопленные дисбалансы: госдолг, неэффективные расходы, отсутствие постолимпийской стратегии для объектов и, главное, мировой финансовый кризис 2008 года.

Общая стоимость проведения Игр-2016 в Рио-де-Жанейро оценивалась до 20 млрд долларов, при этом город потратил около 13 млрд долларов. Расходы оказали существенное давление на бюджет, вызвав финансовый кризис в регионе. Игры в Бразилии проходили в условиях экономической нестабильности и политического кризиса. С 2011 по 2014 год цены на жильё в Рио выросли почти в полтора раза, но уже к моменту Олимпиады рынок начал охлаждаться. После игр цены снизились. Как и в случае с Афинами, первопричиной стала не Олимпиада как таковая, а сочетание факторов: спад в мировой экономике, политическая нестабильность, падение цен на сырьё и слабость институтов управления.

Взгляд в будущее

Чемпионат мира по футболу 2030 в Марокко

Предстоящий чемпионат станет юбилейным. Впервые в истории в честь 100-летия турнир будет проведён в шести странах на трёх континентах. Три стартовых матча состоятся в Уругвае, Аргентине и Парагвае. Основные организаторы – Испания, Португалия и Марокко, где пройдёт большинство матчей турнира.

Марокко демонстрирует наибольшую приверженность к развитию.  Выделен бюджет в $5 млрд, но скорее всего он будет превышен. Государство активно инвестирует в инфраструктуру. Ожидается огромный турпоток – порядка 1,5 млн гостей за время чемпионата.  Для сравнения: Испания оценила необходимые инвестиции в 1,5 млрд евро, Португалия — всего 350 млн евро. Эти страны, с одной стороны, уже имеют достаточную инфраструктуру, с другой — не настолько заинтересованы в диверсификации структуре ВВП.

Марокко представляет наибольший инвестиционный интерес. По итогам 2024 года спрос на недвижимость вырос на 17%, предложение сократилось на 20%. Это большой разрыв.  Очевидно, что предложение не может обеспечить и будущий спрос. Дисбаланс уже толкает цены вверх. Это особенно заметно в крупных городах: Рабате, Касабланке и Марракеше. В Рабате и Касабланке в нижнем сегменте рынка цена за апартаменты стартует от $150 тыс., в Марракеше – от $100 тыс., в премиум-сегменте в Рабате и Касабланке – от $500 тыс., в Марракеше – от $300 тыс. Стоимость виллы премиум-сегмента начинается от $900 тыс. Общие издержки при покупке недвижимости  составляют 5,5-15% от стоимости объекта. Прирост капитала строящегося объекта зависит от проекта и локации и составляет от 10 до 20%. Средняя годовая доходность от аренды “чистыми”  составляет 6%.

Популярные города становятся перенасыщенными, поэтому застройщики осваивают пригороды и новые зоны. Возле Касабланки возводится экогород Зената-Сити (Zenata City). Это первый проект экологического жилья в Африке.

Экспо-2030 в Эр-Рияде

Предстоящее событие отлично вписывается в стратегию развития Саудовской Аравии и ее столицы — это Vision 2030, которая предполагает преодоление сырьевой зависимости за счет развития туризма, технологий, инфраструктуры и привлечения человеческого капитала. Expo-2030 напрямую поддерживает эту стратегию: выставка пройдет с октября 2030 по март 2031 и обеспечит приток гостей, нуждающихся в жилье, офисных помещениях и развлечениях..

В 2023 году принят новый закон об инвестициях. Он нацелен на облегчение входа иностранного капитала, сокращение бюрократии и предоставление равных гарантий инвесторам. 

Концепция проведения Экспо очень напоминает сценарий Дубая. Под цели Экспо отвели территорию в 6 млн кв м вблизи аэропорта. Правительство выделило бюджет порядка $8 млрд на обустройство выставочного парка и инфраструктуры​. Ожидается, что Expo-2030 посетят миллионы гостей, что станет беспрецедентным событием для столицы, Эр-Рияда. Ожидается, что Экспо добавит экономике порядка $95 млрд ненефтяного ВВП (+19%).

Уже сейчас Экспо — мощный стимул для рынка недвижимости. В партнерстве с люксовыми брендами строится престижный кластер — элитные жилые комплексы и поселки. Саудовская Аравия делает акцент на ультра-премиум. Ведь застройка ориентирована не только на приезжих, но и на местное население. Наиболее вероятный сценарий выхода из инвестиций — продажа объекта местному населению.

Рынок недвижимости в Саудовской Аравии находится на подъеме. В 2024 году количество сделок выросло на 38%, их стоимость — на 50%. Цены в Эр-Рияде увеличились на 10%, в Джидде  — на 5%. Тенденция на повышение наблюдается и в отношении арендных ставок: в Эр-Рияде они увеличились на 9% за год, в Джидде  — на 4%.

Все же, стремительного прироста ждать не стоит: вход в инвестиции крайне высокий, от $1 млн.  

После проведения Экспо-2030 ожидается небольшая коррекция цен, а затем дальнейший рост: в 2034 году Саудовская Аравия примет чемпионат мира по футболу.

На что обратить внимание потенциальному инвестору

Инвестиции в недвижимость стран-организаторов мировых событий могут быть прибыльными, но требуют взвешенного подхода и правильного выбора момента. Нужно убедиться, что событие будет не разовым праздником, а одним из звеньев масштабных реформ, которые принесут долгосрочный успех стране.

О стране-хозяйке предстоящего мирового события становится известно за 10-12 лет до его проведения. В первые годы после принятия решения стоит обратить внимание на следующие пункты:

• Как проведение события вписано в общую стратегию развития страны?
• Как происходит финансирование подготовки?
• Какова доля собственных/заемных средств?
• Куда направляются средства — инфраструктура, жилье, транспортные узлы?
• Какие государственные инициативы реализуются?
• Какие изменения в законодательстве вносятся в части иностранных инвестиций?

Внимательное изучение информации о подготовке к мировому событию позволит принять взвешенное инвестиционное решение. Вход на рынок на ранних стадиях подъёма цен может принести значительный прирост капитала. Наиболее удачные вложения — в проекты, обладающие самостоятельной ценностью вне контекста события — например, курорт с уникальным местоположением, офис в деловом квартале, жилье в столице с растущим населением.

Однако, если рост цен носит явно спекулятивный характер, не подкрепленный фундаментальным спросом местного населения и экономики, нужно проявить осторожность. Однозначно стоит избегать переоцененных объектов, построенных только под событие.

Материал носит исключительно ознакомительный характер: Мы не несем ответственности за результаты инвестиционных решений, принятых на основе указанных данных.