Как купить недвижимость в Греции в 2025: пошаговый план для иностранца

Категории

Ксения Грачева Старший консультант по недвижимости Russia Sotheby’s International Realty

ДАТА:

22.05.2025

ВРЕМЯ ПРОЧТЕНИЯ:

15 минут

Почему Греция привлекает инвесторов в 2025 году

Греция — одно из самых привлекательных направлений для покупки недвижимости в 2025 году. Средиземноморский климат, богатая история, относительно доступные цены и возможность получения вида на жительство делают эту страну особенно интересной для российских инвесторов.

Важно отметить, что рынок недвижимости Греции в 2025 году демонстрирует стабильный рост. После кризисных лет цены на жилой недвижимости в популярных туристических регионах Греции ежегодно увеличиваются на 5-7%. Особым спросом пользуются объекты недвижимости на островах Крит, Родос, Корфу, а также в центре Афин и на полуострове Халкидики.

По нашему опыту, иностранные покупатели чаще всего приобретают:

Апартаменты у моря для отдыха и сдачи в аренду
Виллы премиум-класса на островах
Инвестиционные объекты в крупных городах
Исторические здания для реконструкции
Объекты коммерческой недвижимости с высоким потенциалом рентабельности

Это интересно! В 2025 году правительство Греции продолжает программу "золотая виза Греции", которая предоставляет возможность получения вида на жительство при покупке недвижимости стоимостью от €250 000 в большинстве регионах Греции и от €500 000 в центре Афин, Салоников и на некоторых популярных островах.

Подготовка к покупке: что нужно знать перед началом поиска

Финансовые вопросы и планирование бюджета

Первые шаги к приобретению недвижимости в Греции — это определение бюджета и способа финансирования. Наша команда рекомендует закладывать дополнительно 10-15% от стоимости объекта на налоги и другие расходы.

В 2025 году средние цены на недвижимость в Греции составляют:

Апартаменты в туристических районах:
€1 500 - 3 000 за квадратный метр
Виллы премиум-класса:
€3 000 - 7 000 за квадратный метр
Недвижимость в Афинах:
€1 700 - 4 500 за квадратный метр
Объекты на популярных островах:
€2 000 - 6 000 за квадратный метр

Настраивайтесь на медленный процесс. Рабочий день в Греции часто заканчивается в 15:00-16:00, особенно в летний период. Многие формальности требуют личного присутствия, а получение ответов может занимать недели. В этом нет ничего личного, такова культура.

Получение AFM номера — ключевой этап

Для покупки недвижимости в Греции иностранцу необходимо получить AFM (ΑΦΜ) — индивидуальный налоговый номер. Это обязательное требование для всех финансовых операций в стране.

Для получения AFM потребуются:

Действующий заграничный паспорт
Копия паспорта с нотариально заверенным переводом на греческий язык
Заполненная форма М1
Документ, подтверждающий адрес проживания в стране происхождения
Доверенность на представителя (если вы не можете лично присутствовать)

По нашему опыту, процесс получения AFM занимает от 1 до 3 недель. Мы рекомендуем начать с этого шага, поскольку без налогового номера невозможно продолжить процесс покупки.

Открытие банковского счета в Греции

Хотя наличие греческого банковского счета не является обязательным, оно значительно упрощает процесс покупки и дальнейшее управление недвижимостью.

Важно отметить, что для открытия счета в греческом банке потребуется личное присутствие. В 2025 году этот процесс все еще нельзя выполнить дистанционно, хотя некоторые банки предлагают предварительную онлайн-подачу документов.

Выбор объекта и внесение задатка

Поиск недвижимости: критерии выбора

При выборе объекта в Греции обращайте внимание на следующие факторы:

Расположение и инфраструктура
Техническое состояние здания
Легальность постройки (наличие всех разрешений)
Потенциал для сдачи в долгосрочную аренду
Перспективы роста стоимости
Земельный участок и его характеристики при наличии

Это интересно! В Греции существует проблема незарегистрированных пристроек и модификаций. Примерно 30% объектов имеют несоответствия между фактической площадью и документацией. С 2024 года процедура легализации таких объектов стала проще, но все равно требует времени и дополнительных расходов.

Удаленная покупка: возможности и ограничения

В 2025 году удаленная покупка недвижимости в Греции стала более доступной благодаря цифровизации ряда процессов. Однако полностью дистанционное приобретение все еще сопряжено с определенными трудностями.

Наша команда рекомендует:

Работать с проверенным агентством недвижимости, имеющим опыт сопровождения международных сделок
Оформить нотариально заверенную доверенность на представителя в Греции
Организовать виртуальные туры и детальные видеопросмотры объектов
Заказать независимую техническую экспертизу выбранной недвижимости

Важно отметить, что для оформления доверенности потребуется апостиль и перевод на греческий язык. Срок действия доверенности рекомендуется устанавливать не менее 12 месяцев, чтобы охватить весь процесс сделки и возможные задержки.

Внесение задатка и предварительный договор

После выбора объекта следующий шаг — внесение задатка (προκαταβολή). Стандартная сумма составляет 10% от стоимости недвижимости. При этом подписывается предварительный договор (προσύμφωνο), который фиксирует условия сделки.

В арабской культуре действует принцип «деньги вперёд». В Греции же предварительный договор защищает интересы обеих сторон. Если продавец откажется от сделки, он обязан вернуть задаток в двойном размере. Если покупатель передумает, задаток не возвращается.

Проверка, договор и регистрация

Юридическая проверка недвижимости

Тщательная юридическая проверка — критически важный этап покупки. В Греции, как и в любой другой стране с длительной историей, права собственности могут быть запутанными.

Профессиональная проверка включает:

Изучение титула собственности в реестре недвижимости
Проверку наличия обременений и долгов
Подтверждение законности всех пристроек и модификаций
Проверку кадастровых границ участка
Изучение допустимых видов использования недвижимости
Проверку кадастровой стоимости объекта

По нашему опыту, примерно в 15% случаев проверка выявляет проблемы, которые могут стать препятствием для сделки или потребовать корректировки цены.

Роль нотариуса в греческой сделке

В Греции нотариус играет центральную роль в процессе купли-продажи недвижимости. Он не просто заверяет подписи, а подготавливает договор, проверяет документы и обеспечивает законность всей процедуры.

Важно отметить, что нотариус — независимая сторона, которая не представляет интересы ни продавца, ни покупателя. Его задача — гарантировать соблюдение закона и защищать интересы обеих сторон.

Стоимость услуг нотариуса в 2025 году составляет примерно 1-1,5% от цены недвижимости плюс НДС (24%).

Подписание окончательного договора

Заключение договора купли-продажи (συμβόλαιο) происходит у нотариуса. На этом этапе оплачивается полная стоимость недвижимости. Документ составляется на греческом языке, поэтому если вы не владеете им, потребуется официальный переводчик.

На подписании должны быть:

Продавец и покупатель (или их представители по доверенности)
Нотариус
Адвокаты сторон (по желанию)
Официальный переводчик (если необходимо)
Представитель банка (если используется ипотека)

Этот процесс занимает обычно 2-3 часа, так как нотариус подробно зачитывает весь договор вслух.

Регистрация права собственности

После подписания договора необходимо зарегистрировать переход права собственности в Земельном реестре (Κτηματολόγιο) и Реестре ипотек (Υποθηκοφυλακείο).

Процесс регистрации включает:

Подачу договора и сопутствующих документов в реестры
Оплату регистрационных сборов и налога на переход права собственности
Получение свидетельства о регистрации

В 2025 году в Греции продолжается переход от старой системы реестров к единому кадастру. В некоторых регионах этот процесс уже завершен, в других — все еще продолжается, что может вносить определенные сложности и задержки в процедуру регистрации.

Срок получения окончательных документов о праве собственности — от 1 до 3 месяцев. После этого вы становитесь полноправным владельцем греческой недвижимости.

Недвижимость Греции в каталоге Russia Sotheby's International Realty

Апартаменты

Современные резиденции в Афинах

252 000

Апартаменты с 2 спальнями | Афины

Вилла

Греция
966 м²
По запросу

Вилла с 8 спальнями на Миконосе

Апартаменты

Апартаменты с гостиничным управлением в Афинах

800 000

Апартаменты | Афины

Особняк

Греция
770 м²
5 750 000

Особняк Андромеда на острове Сирос

Вилла

Греция
632 м²
По запросу

Вилла на берегу Эгейского моря

Налоги и расходы при покупке недвижимости в Греции

Налог на передачу недвижимости

Основной налог при покупке — налог на переход права собственности (Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων). В 2025 году его ставка составляет 3,09% от официальной стоимости объекта.

Дополнительные расходы при покупке

Помимо стоимости недвижимости и основного налога, покупателю следует учитывать:

Гонорар нотариуса: 1-1,5% + НДС
Сбор адвоката: 1-1,5% + НДС
Регистрационные сборы: 0,5-0,8%
Агентское вознаграждение: 2% + НДС (обычно не включено в стоимость объекта для покупателя)
Оформление доверенности (если требуется): €150-300
Услуги переводчика: €80-150

Ежегодные налоги на недвижимость в Греции

После приобретения недвижимости владельцы недвижимости обязаны ежегодно уплачивать:

Единый налог на недвижимое имущество (ΕΝΦΙΑ): рассчитывается исходя из расположения, площади и стоимости объекта. Для типичной квартиры площадью 100 м² налог составляет примерно €350-700 в год.
Муниципальный налог (ТАП): обычно включается в счета за электричество и составляет €40-150 в год.

Для нерезидентов, владеющих недвижимостью в Греции, также существует обязанность подавать ежегодную налоговую декларацию, даже если недвижимость не приносит дохода.

Налогообложение арендной деятельности

Если вы планируете сдавать приобретенную недвижимость, доход от аренды облагается налогом по прогрессивной шкале:

До €12 000: 15%
€12 001 - 35 000: 35%
Свыше €35 000: 45%

Это интересно! Доход от краткосрочной аренды через платформы типа Airbnb облагается по тем же ставкам, но требует регистрации в специальном реестре краткосрочной аренды и получения уникального регистрационного номера.

Программа "Золотая виза Греции": получение ВНЖ через инвестиции в недвижимость

Граждане России* и других стран, не входящих в ЕС, имеют право на получение вида на жительство в Греции при покупке недвижимости определенной стоимости. Программа греческой золотой визы предлагает один из наиболее доступных порогов инвестиций среди аналогичных европейских программ.

Согласно условиям программы:

Минимальный порог инвестиций для большинства регионов составляет €250 000
В центре Афин и некоторых премиальных локациях минимальная стоимость составляет €500 000
Вид на жительство выдается на 5 лет с возможностью продления
Члены семьи также могут получить ВНЖ (супруг/супруга, дети до 21 года, родители)
Нет требований по постоянному проживанию в стране (достаточно посещать Грецию раз в пять лет)
ВНЖ дает право свободного передвижения по странам шенгенской зоны (до 90 дней в полугодие)

Важное преимущество греческой программы — возможность включить нескольких объектов недвижимости для достижения требуемой суммы инвестиций. Так, можно приобрести квартиру, коммерческий объект или земельный участок, комбинируя их стоимость для соответствия минимальному порогу.

*Граждане России и Беларуси имеют право на получение вида на жительство в Греции за инвестиции при наличии альтертнативного гражданства.

Заключение: преимущества владения недвижимостью в Греции

Приобретение недвижимости в Греции — это не только инвестиция в комфортный отдых и потенциальный доходный актив, но и возможность получения вида на жительство через программу "золотой визы".

По нашему опыту, правильно выбранная недвижимость в популярных туристических регионах может приносить 5-7% годовых от сдачи в аренду, не считая потенциального прироста стоимости самого объекта.

Важно отметить, что вложенные средства остаются в стабильной европейской экономике: в 2024 году более 70% иностранных инвесторов сохранили свои объекты в Греции, а 30% приобрели дополнительную недвижимость.

Наша команда будет рада не только подобрать исключительный объект в Греции, но и сопроводить вас на всех этапах сделки, обеспечивая прозрачность и юридическую чистоту процесса.

Процесс покупки недвижимости в Греции для иностранцев достаточно прозрачен при правильном подходе и профессиональной поддержке. Следуя описанным выше шагам и учитывая все нюансы, вы можете стать владельцем греческой недвижимости уже через 2-3 месяца после начала поиска.

Часто задаваемые вопросы

Какой минимальный порог инвестиций для получения греческой золотой визы?

Минимальная стоимость недвижимости для получения ВНЖ составляет €250 000 в большинстве регионов Греции и €500 000 в центре Афин, Салониках и некоторых премиальных островных локациях.
Кто имеет право на получение вида на жительство при покупке недвижимости в Греции?

Граждане стран, не входящих в ЕС, включая граждан России (только при наличии альтернативного граданства), имеют право участвовать в программе. Также члены семьи инвестора могут получить ВНЖ, включая супруга/супругу и детей до 21 года.
Можно ли купить квартиру и коммерческую недвижимость одновременно для достижения порога инвестиций?

Да, допускается покупка нескольких объектов недвижимости для достижения минимального порога инвестиций в €250 000 или €500 000 в зависимости от региона.
Какие налоги нужно платить при покупке недвижимости в Греции?

Основной налог — это налог на переход права собственности, который составляет 3,09% от кадастровой стоимости объекта. Дополнительно оплачиваются услуги нотариуса, юриста и регистрационные сборы.
Обязательно ли проживание в Греции после получения ВНЖ через инвестиции?

Нет, это одно из ключевых преимуществ программы. Для сохранения статуса достаточно посещать Грецию хотя бы раз в пять лет, без требований постоянного проживания в стране.
Могут ли владельцы недвижимости свободно перемещаться по Европе с греческим ВНЖ?

Да, владельцы греческого ВНЖ могут свободно перемещаться по странам шенгенской зоны до 90 дней в течение любого 180-дневного периода.
Как долго действует вид на жительство, полученный через инвестиции?

ВНЖ выдается на 5 лет с возможностью продления, если инвестор сохраняет право собственности на недвижимость.
Является ли греческая программа самой доступной в Европе?

Да, программа греческой золотой визы предлагает один из самых низких порогов инвестиций среди европейских стран, уступая только некоторым программам, например, программе Сент-Китс, которая находится за пределами Европы.
Может ли греческий ВНЖ вести к получению гражданства?

Да, после 7 лет проживания в Греции возможно подать заявление на получение гражданства. Однако программа золотой визы изначально не требует постоянного проживания в стране для поддержания статуса ВНЖ.
Можно ли покупать недвижимость через юридическое лицо для получения ВНЖ?

Да, иностранные инвесторы могут покупать недвижимость через греческие или иностранные компании, при условии что инвестор владеет 100% акций компании. Это дает дополнительные налоговые преимущества для программы гражданства за инвестиции.