Как купить недвижимость в Марокко иностранцу: пошаговый гид и юридические нюансы

Категории

Елена Башкатова Старший консультант по недвижимости Russia Sotheby’s International Realty

ДАТА:

30.05.2025

Покупка недвижимости в Марокко становится все более привлекательной для иностранных инвесторов благодаря стабильному рынку, относительно доступным ценам и богатому культурному наследию.

Однако процесс приобретения жилья здесь имеет свои особенности, которые необходимо учитывать при планировании инвестиций.

Краткая справка о Марокко

Страна на западном побережье Северной Африки.
Омывается Атлантическим океаном и Средиземным морем.
Также в Марокко находятся Атласские горы и пустыня Сахара.
Крупнейшие города: Касабланка, Рабат (столица), Танжер, Марракеш, Фес, Агадир.
Население: 37 млн человек.
Официальные языки: арабский и берберский. Повсеместно используется французский.
Политический строй: полуконстуционная монархия. Король Мухаммед VI.
Валюта: марокканский дирхам (MAD).

Почему Марокко привлекает международных инвесторов

Марокко привлекает внимание всё большего числа инвесторов. Сегодня Марокко представляет собой одну из наиболее перспективных стран для инвестиций в недвижимость — не только благодаря своему стратегическому расположению и стабильной экономике, но ещё и потому что страна активно развивает инфраструктуру и готовится к масштабным международным событиям.

Марокко станет одной из хозяек чемпионата мира по футболу 2030 года, что создает дополнительные возможности для роста рынка недвижимости.

Для сравнения, опыт России во время проведения чемпионата мира 2018 года показал значительный рост интереса к недвижимости в городах-организаторах. Например, в Санкт-Петербурге наблюдался приток инвестиций в гостиничный бизнес. Многие объекты располагались в минутах езды от стадионов и туристических центров, что обеспечивало высокую востребованность — а следовательно доходность.

В Марокко недвижимость уже сейчас демонстрирует схожие тенденции. В городах, которые планируется включить в программу чемпионата, активно развивается инфраструктура. Таким образом, инвесторы, которые решат приобрести недвижимость в Марокко сегодня, могут рассчитывать на существенный рост стоимости активов к 2030 году.

Развитие спортивной инфраструктуры стимулирует рост цен на недвижимость особенно в крупных городах и на территории страны, где планируется строительство новых объектов. В первую очередь это касается городов на побережье Атлантического океана и Средиземного моря, которые традиционно привлекают туристов.

Для оформления сделки по покупке недвижимости инвесторам требуется предоставить стандартный пакет документов, включая справки о доходах и другие финансовые документы.

В статье разберем все юридические аспекты покупки жилья в Марокко для иностранцев: от правовых нюансов до оформления документов и налогообложения. Вы узнаете о возможных рисках и получите практические рекомендации для безопасного приобретения жилья в этой стране в Северной Африке.

Получите персональную консультацию по недвижимости

Наши эксперты помогут подобрать объект под ваши цели, проведут юридическую проверку и сопроводят сделку от начала до конца. Оставьте заявку для бесплатной консультации с экспертом по марокканскому рынку недвижимости.

Получить консультацию

Правовое регулирование приобретения недвижимости в Марокко

Королевство Марокко отличается достаточно либеральным законодательством в отношении иностранных граждан, желающих приобрести недвижимость в стране. В отличие от некоторых других стран региона, здесь нет существенных правовых барьеров для иностранцев, желающих купить жилье или коммерческие объекты. Основными законодательными актами, регулирующими данную сферу, являются:

Дахир (королевский указ) № 1-02-298 от 2002 года, устанавливающий основные принципы владения недвижимостью
Закон № 18-00 о совладении недвижимым имуществом
Дахир № 1-11-178 от 2011 года, касающийся регистрации прав на недвижимость

Важно отметить, что марокканская правовая система основана на французском гражданском праве и исламских традициях, что создает специфический юридический контекст для сделок с недвижимостью. При этом в последние годы правительство страны провело ряд реформ, направленных на упрощение процедур регистрации собственности и повышение прозрачности рынка недвижимости.

Ключевая особенность: иностранцы имеют практически те же права при покупке городской жилой недвижимости, что и местные жители, однако существуют ограничения на приобретение сельскохозяйственных земель и некоторых других категорий объектов.

Ограничения и разрешения для иностранных покупателей

Несмотря на относительную открытость марокканского рынка недвижимости, иностранным инвесторам необходимо учитывать определенные ограничения:

Запреты на покупку отдельных категорий недвижимости:

Сельскохозяйственные земли – приобретение таких участков иностранцами запрещено законодательством. Для ведения сельскохозяйственной деятельности необходимо создавать совместное предприятие с марокканскими партнерами.
Земли коллективной собственности – традиционно принадлежащие племенам или общинам территории не могут быть проданы иностранцам.
Приграничные территории – в некоторых случаях, если вы решите приобрести недвижимость в Марокко в приграничных зонах, могут потребоваться специальные разрешения.

Объекты, доступные для свободного приобретения:

Городское жилье (квартиры, дома, риады)
Коммерческая недвижимость (офисы, магазины, гостиницы)
Туристические объекты (за исключением некоторых категорий)
Земельные участки под застройку в городских зонах

Городское жилье (квартиры, дома, риады)
Коммерческая недвижимость (офисы, магазины, гостиницы)
Туристические объекты (за исключением некоторых категорий)
Земельные участки под застройку в городских зонах

Для покупки жилья в Марокко иностранцу не требуется получить вид на жительство или иной специальный статус. Однако наличие ВНЖ может упростить некоторые аспекты владения имуществом и его использования, особенно если вы планируете проводить в стране значительное время.

Процесс покупки недвижимости: от поиска до регистрации

Приобретение недвижимости в Марокко происходит поэтапно и требует внимания к юридическим деталям. Рассмотрим основные шаги этого процесса:

1. Предварительная подготовка

Определение бюджета, общей площади и типа желаемой недвижимости (например, с несколькими ванными комнатами)
Выбор региона. Например, Марракеш — один из самых популярных городов Марокко, но можно рассмотреть объекты и в других крупных городах: Касабланка, Танжер, Агадир
Поиск надежного агента по недвижимости и юриста со знанием местных законов
Открытие банковского счета в Марокко для проведения транзакций

2. Подписание предварительного договора купли-продажи

После выбора объекта недвижимости составляется предварительный договор (Compromis de Vente), который включает:

Полную идентификацию сторон сделки
Детальное описание объекта недвижимости
Согласованную цену и условия оплаты
Крайние сроки завершения сделки
Положения об уплате задатка (обычно 10% от стоимости объекта)

На этом этапе рекомендуется провести тщательную проверку (Due Diligence) юридической чистоты объекта, включая проверку права собственности продавца, отсутствие обременений и задолженностей.

3. Нотариальное оформление сделки

В Марокко участие нотариуса является обязательным при оформлении сделок с недвижимостью. В обязанности нотариуса входит:

Проверка полномочий сторон
Изучение истории объекта и подтверждение чистоты титула
Подготовка окончательного договора купли-продажи (Acte de Vente)
Расчет всех налогов и сборов, связанных со сделкой
Регистрация перехода права собственности

Важно отметить, что нотариус в марокканской системе является независимым юристом, который обеспечивает законность сделки и защищает интересы обеих сторон.

4. Регистрация права собственности

Завершающим этапом является регистрация нового владельца в земельном реестре Марокко (Conservation Foncière). После регистрации покупатель получает свидетельство о праве собственности (Titre Foncier) – основной документ, подтверждающий законное владение недвижимостью.

Весь процесс от подписания предварительного договора до получения свидетельства о праве собственности обычно занимает от 2 до 4 месяцев.

Недвжимость Марокко в каталоге Russia Sotheby's International Realty

Резиденции под управлением Fairmont Morocco 39388-1

Апартаменты

Марокко
80 м²

Резиденции под управлением Fairmont Morocco

По запросу

Апартаменты c 1 спальней | Рабат

Вилла

Марокко
300 м²
По запросу

Дом в Марракеше

Резиденции в Four Seasons Marrakech 39376-1

Апартаменты

Марокко
350 м²

Резиденции в Four Seasons Marrakech

По запросу

Апартаменты с 4 спальнями | Марракеш

Вилла

Марокко
600 м²
1 700 000

Вилла с 5 спальнями в Марракеше

Налог на недвижимость и прочие сборы при покупке недвижимости в Марокко

Приобретение недвижимости в Марокко сопряжено с уплатой различных налогов и сборов, которые существенно влияют на общую стоимость инвестиции. Ознакомьтесь с основными платежами:

Регистрационный сбор

Ставка: 4-6% от объявленной стоимости недвижимости
Уплачивается при регистрации сделки в земельном реестре

Нотариальный сбор

Приблизительно 0,8-1,5% от стоимости объекта
Варьируется в зависимости от сложности сделки и объема работы нотариуса

Земельный налог (Taxe Foncière)

Ставка: 0,5-1% от кадастровой стоимости недвижимости
Уплачивается ежегодно владельцем недвижимости

Налог на добавленную стоимость (НДС)

Применяется только к новостройкам
Стандартная ставка: 20%
Для социального жилья могут применяться льготные ставки

Гербовый сбор

Небольшая фиксированная сумма за каждый документ
Уплачивается при оформлении документов

Агентское вознаграждение

Составляет 5% от стоимости объекта
При чём эта комиссия делится пополам между покупателем и продавцом

Суммарные расходы на налоги и сборы при покупке недвижимости в Марокко могут достигать 8-12% от стоимости объекта, что необходимо учитывать при планировании бюджета.

Полезный совет: некоторые категории новостроек и жилья, предназначенного для социальных нужд, могут иметь налоговые льготы. Уточните у вашего юриста возможность получения таких льгот для выбранного объекта.

Ипотечное кредитование для иностранцев в Марокко

Хорошие новости для иностранных покупателей: ипотечный кредит в Марокко доступен для нерезидентов, хотя условия могут отличаться от тех, что предлагаются местным жителям. Многие марокканские банки активно работают с иностранными клиентами и предлагают специальные программы для нерезидентов.

Основные условия ипотеки для иностранцев:

Первоначальный взнос:
обычно составляет от 30% до 50% от стоимости недвижимости (для местных жителей – от 20%)
Процентная ставка:
в диапазоне от 4% до 5,5% годовых (по состоянию на 2024 год)
Срок кредитования:
от 5 до 25 лет, с ограничением по возрасту до 70 лет на момент погашения
Валюта кредита:
преимущественно в марокканских дирхамах

Банки, работающие с иностранцами:

Attijariwafa Bank
крупнейший банк Марокко с опытом работы с нерезидентами
BMCE Bank
предлагает конкурентные условия для иностранных покупателей
Société Générale Maroc
международный банк с адаптированными программами
Crédit du Maroc
имеет специальную команду для работы с иностранными клиентами

Необходимые документы:

При подаче заявки на ипотечный кредит требуется предоставить:

Действующий паспорт и копию визы (при наличии)
Справки о доходах за последние 3-6 месяцев
Банковские выписки из страны резидентства
Документы о праве собственности на активы в стране проживания
Подтверждение первоначального взноса
Согласие на обработку персональных данных в соответствии с марокканским законодательством

Важно отметить, что некоторые банки могут потребовать открытия счета в марокканском дирхаме и наличия вида на жительство для более выгодных условий, хотя это не является обязательным требованием для получения кредита.

Читайте также

Статья РБК Pro «Что учесть при покупке недвижимости в стране, где пройдет мировое событие».
В 2030 Марокко примет Чемпионат мира по футболу.

Читать статью

Защита инвестиций: риски и рекомендации

Несмотря на относительную стабильность марокканского рынка недвижимости, иностранные инвесторы могут столкнуться с определенными рисками. Рассмотрим основные проблемные моменты и способы минимизации рисков:

Потенциальные риски

1. Неясный или оспариваемый титул собственности

В некоторых регионах, особенно в исторических районах городов и сельской местности, могут существовать проблемы с документацией на недвижимость или наличие нескольких претендентов на объект.

2. Незарегистрированные обременения

Залоги, сервитуты или другие ограничения, которые могут не быть очевидными при первичном изучении документов.

3. Нарушения строительных норм

Особенно актуально для старых зданий или объектов, подвергшихся реконструкции без надлежащих разрешений.

4. Валютные риски

Колебания курса марокканского дирхама по отношению к валюте страны инвестора.

5. Культурные и языковые барьеры

Сложности в понимании местных деловых практик и юридических тонкостей.

Заключение: почему стоит и выгодно ли покупать недвижимость в Марокко?

Если интересуетесь покупкой недвижимости за рубежом, Марокко может стать отличным направлением для инвестиций. Страна подходит как для ищущих второй дом, так и для рассматривающих возможности для вложения средств. Страна предлагает разнообразные объекты – от традиционных риадов в медине до современных апартаментов на побережье – по ценам, которые все еще остаются конкурентоспособными по сравнению с европейскими рынками.

Главные преимущества инвестиций в марокканскую недвижимость:

Стабильный рост цен, особенно в популярных туристических регионах. Популярностью пользуются регионы на побережье Средиземного моря и Атлантического океана. Особое внимание стоит обратить на Марракеш — этот город является главным туристическим центром страны и наравне с 4 другими крупными городами примет Чемпионат мира по футболу в 2030 году.
Возможность получения пассивного дохода от аренды квартиры (так, если вы не планируете пребывание в Марокко в период Чемпионата мира по футболу, вы легко сможете сдавать свою недвижимость с высокой наценкой)
Относительно либеральное законодательство для иностранных инвесторов
Развивающаяся инфраструктура и туристический сектор

Однако успешная покупка недвижимости в Марокко требует тщательной подготовки, знания местных особенностей и соблюдения всех юридических формальностей. Будьте готовы к тому, что процесс может занять время. Следуя рекомендациям, изложенным в этой статье, вы сможете минимизировать риски и сделать процесс приобретения жилья максимально безопасным и прозрачным.

Если вы рассматриваете возможность инвестиций в недвижимость Марокко, начните с определения четких целей покупки, выбора региона и консультации с профессионалами, имеющими опыт работы с иностранными клиентами. Помните, что грамотно проведенная сделка – залог вашего спокойствия и финансовой безопасности в долгосрочной перспективе.