Покупка недвижимости в Италии: пошаговая инструкция для иностранца
ДАТА:
17.04.2025ВРЕМЯ ПРОЧТЕНИЯ:
15 минут- Почему Италия привлекает иностранных покупателей
- Недвижимость Италии в каталоге Russia Sotheby’s International Realty
- Как приобрести недвижимость в Италии? Подготовка к покупке
- Ход сделки: предложение, compromesso, нотариус
- Расходы покупателя: налоги и сборы
- Завершение сделки и регистрация
- ВНЖ в Италии
- Заключение
Италия — пожалуй, одно из лучших мест в мире для покупки второго дома!
Однако процесс приобретения недвижимости в Италии может показаться сложным для иностранцев. В статье подробно рассмотрим все этапы покупки недвижимости в Италии: от подготовки документов до получения ключей и управления недвижимостью.
Почему Италия привлекает иностранных покупателей
Италия — это 5 морей (Лигурийское, Тирренское, Средиземное, Ионическое, Адриатическое), захватывающие Альпы и чистейшие озёра — одни из лучших курортов мира находятся в Италии.
Италия — это тысячелетняя история, именно тут больше всего памятников всемирного наследия ЮНЕСКО.
Италия — это признанная во всём мире кухня и мода.
Италия — это прекрасный климат и качественная медицина. Страна входит в топ-10 по средней продолжительности жизни. Ожидаемая продолжительность жизни в Италии — почти 84 года.
Италия даёт безграничные возможности для исключительного стиля жизни. Поэтому рынок недвижимости Италии привлекает покупателей со всего мира.
Иностранцы имеют право купить недвижимость на тех же условиях, что и местные жители, но должны учитывать особенности разных регионов Италии. Например, в Тоскане или на побережье Лигурии цены выше, чем в менее популярных областях. При покупке земельных участков важно проверить разрешение на строительство, так как в некоторых зонах оно ограничено.
По сравнению со многими другими странами, Италия предлагает разнообразие вариантов — от старинных особняков и винодельческих поместий до современных апартаментов и вилл.
Недвижимости Италии свойственна высокая ликвидность в туристических регионах, но в небольших городах цены могут быть ниже. Инвестиции здесь остаются выгодными благодаря стабильному спросу на аренду.
Недвижимость Италии в каталоге Russia Sotheby’s International Realty
Смотреть каталогОднако покупатель должен быть готов к бюрократии.
Подробно о процедуре покупки и заключении сделки рассказываем дальше в статье.
Как приобрести недвижимость в Италии? Подготовка к покупке
Необходимые документы
Для покупки недвижимости в Италии иностранцу потребуются следующие документы:
- Действующий паспорт
- Codice Fiscale (индивидуальный налоговый номер)
Получение Codice Fiscale
Codice Fiscale — это уникальный идентификационный код, необходимый для совершения любых финансовых операций в Италии. Получить его можно в отделении налоговой службы Италии (Agenzia delle Entrate) или в итальянском консульстве в вашей стране.
Открытие банковского счета
Хотя это не обязательно, открытие счета в итальянском банке может значительно упростить процесс покупки. Чтобы открыть счёт в банке вам понадобятся Codice Fiscale и загранпаспорт.
Ход сделки: предложение, compromesso, нотариус
Выбор объекта и предложение о покупке
Процесс начинается с выбора подходящего объекта недвижимости. После того как вы определились с выбором, необходимо сделать официальное предложение о покупке (proposta d’acquisto). Это документ, в котором вы выражаете свое намерение приобрести конкретный объект по определенной цене.
Предварительный договор (Compromesso)
После принятия предложения продавцом стороны переходят к оформлению сделки через подписание предварительного договора купли-продажи, известного как Compromesso или Preliminare di Vendita. Этот документ содержит все условия сделки и является юридически обязывающим. При подписании договора Compromesso между продавцом и покупателем, покупатель обычно вносит задаток в размере 10-30% от стоимости объекта.
Роль нотариуса
В Италии нотариус играет ключевую роль в процессе покупки недвижимости. Он не только заверяет документы, но и проводит необходимые проверки, чтобы убедиться в отсутствии обременений на недвижимость. Нотариус, который также может хранить деньги покупателя на доверительном счете, стороны выбирают совместно — это важный этап для безопасной сделки.
Расходы покупателя: налоги и сборы
Налог на регистрацию (Imposta di Registro)
Размер этого налога зависит от типа недвижимости и статуса покупателя. Для резидентов, приобретающих основное жилье, ставка составляет 2% от кадастровой стоимости. Для нерезидентов или при покупке второго дома ставка увеличивается до 9%.
НДС (IVA)
При покупке новостройки у застройщика вместо налога на регистрацию взимается НДС. Для иностранных граждан ставка обычно составляет 10% от стоимости жилья. Однако если недвижимость относится к категории “первого жилья” (prima casa) и покупатель планирует постоянно проживать в Италии, ставка может быть снижена до 4%.
Ипотечный и кадастровый налоги
Эти налоги (Imposta Ipotecaria и Imposta Catastale) взимаются при регистрации сделки в земельном кадастре. Для основного жилья они составляют фиксированную сумму в 50 евро каждый, для остальных случаев — по 200 евро.
Дополнительные расходы
Помимо налогов, покупатель должен учитывать следующие расходы:
- Услуги нотариуса (1-2,5% от стоимости недвижимости)
- Услуги риелтора (обычно 3-4% от стоимости)
- Расходы на перевод документов и услуги переводчика
Завершение сделки и регистрация
Подписание окончательного договора (Rogito)
Финальный этап сделки — подписание основного договора купли-продажи (Rogito) в присутствии нотариуса. На этом этапе происходит полная оплата стоимости недвижимости и передача права собственности.
Регистрация права собственности
После подписания Rogito нотариус регистрирует сделку в государственном реестре недвижимости. Покупатель получает выписку из Государственного Регистра, подтверждающую его право собственности на приобретенный объект.
Сроки сделки
Весь процесс покупки недвижимости в Италии обычно занимает от 2 до 3 месяцев с момента подписания предварительного договора до окончательной регистрации права собственности.
310 м²
580 000
ВНЖ в Италии
Покупка недвижимости в Италии не даёт автоматически легальный иммиграционный статус. Однако владение объектов значительно увеличивает шансы получить ВНЖ.
Получить ВНЖ в Италии можно несколькими способами. Один из самых популярных — покупка недвижимости в сочетании с оформлением «элективной резиденции» (residenza elettiva).
Этот вариант подходит для финансово независимых лиц, готовых подтвердить стабильный доход. Если заявитель владеет итальянским хотя бы на базовом уровне, это повышает шансы на одобрение.
Также есть варианты оформить ВНЖ за открытие бизнеса или значительные инвестиции в экономику Италии.
Заключение
Несмотря на кажущуюся сложность, при правильном подходе и поддержке профессионалов процесс покупки недвижимости в Италии может пройти гладко и без стресса.
Важно помнить, что приобретение недвижимости в Италии само по себе не дает права на получение вида на жительство. Однако оно может стать первым шагом к получению ВНЖ через инвестиционную программу или подтверждением места жительства при подаче на другие типы ВНЖ.
Инвестиции в итальянскую недвижимость могут быть не только приятным приобретением для личного пользования, но и выгодным вложением. Хотя рост цен на недвижимость в Италии несколько медленнее, чем в среднем по Евросоюзу, итальянские объекты остаются ликвидным активом, демонстрируя стабильный рост стоимости на протяжении последних лет.
Независимо от того, мечтаете ли вы о уютной квартире в историческом центре Рима, виноградниках в Тоскане или вилле на побережье Амальфи, тщательное планирование и знание всех этапов процесса покупки поможет вам успешно реализовать свою мечту о жизни в одной из самых красивых стран мира.
