Рынок недвижимости Африки - для инвесторов с высоким риск-аппетитом
ДАТА:
26.05.2025ВРЕМЯ ПРОЧТЕНИЯ:
5 минутСтатья написана для РБК PRO, доступна по ссылке: https://pro.rbc.ru/
Рынок недвижимости в Африке неоднороден. В каждой стране свои запреты для иностранцев, налоговое регулирование, политические риски. Почему инвесторы делают ставку на ЮАР, Маврикия и Марокко, знает Александра Калчева, Russia Sotheby’s International Realty)
Долгое время Африка как континент оставалась «за скобками» интереса инвесторов в недвижимость. Сегодня этот недооцененный, при этом быстро развивающийся рынок выходит на передний план из-за стремления инвесторов диверсифицировать портфель, релоцироваться и найти новые направления с перспективой роста. Инвесторы с высоким риск-аппетитом смотрят на Африку всерьез, что связано с тремя глобальными трендами.
Тренд первый. Локальные валюты обесцениваются, и за те же деньги можно купить объект существенно лучше, чем в Нью-Йорке или Лондоне. Например, за $1 млн в ЮАР можно приобрести виллу у океана или винодельческое поместье. Сильный доллар на фоне ослабления местных валют делает африканскую недвижимость доступной и привлекательной для собственного проживания.
Тренд второй. Геополитическая турбулентность, на фоне которой африканские страны выглядят как интересный запасной аэродром. Здесь нет жесткого финансового контроля и проверки источника происхождения денежных средств. К тому же, можно без проблем получить долговременную визу, ВНЖ или ПМЖ.
Тренд третий. Цифровизация экономики и новый образ жизни, связанный с распространением удаленной работы. Людям не важно, где жить — важно, чтобы было комфортно и доступно по стоимости. В ответ на это африканские страны делают визы для цифровых кочевников, что позволяет им легально жить в Африке и зарабатывать в любой точке мира.
При этом единого, однородного рынка недвижимости в Африке нет. У каждой страны свое свое прошлое, которое влияет на настоящее. Инвестиции в конкретное государство нужно оценивать отдельно.
ЮАР
Это самая южная страна континента с развитым рынком недвижимости и инфраструктурой. Выбор объектов большой, а у местных жителей европейский менталитет, что облегчает ведение переговоров. При этом в стране огромный контраст между бедными и богатыми, с чем связан высокий риск преступности. Большим спросом здесь пользуются охраняемые виллы в закрытых поселках, а также объекты класса ультралюкс. Богатые люди выбирают винодельни, фруктовые сады, виллы с гольф-полями.
Кейптаун стабильно входит в списки лучших мест для жизни благодаря природе, климату, качественной инфраструктуре. Город притягивает не только богатых иностранцев, но и внутренних мигрантов. Спрос на недвижимость здесь высокий. Премиум-объекты стоят около $5–5,5 тыс. за квадратный метр. Для Африки и даже для ЮАР это дорого, но дешевле, чем за аналогичную недвижимость в Европе или США. В среднем объекты стоят $3–5 тыс. за квадратный метр, т.е. вилла обойдется в $1–1,5 млн.
Доходность от владения недвижимостью в ЮАР — одна из самых высоких в мире. В Йоханнесбурге доходность арендной недвижимости составляет около 8–15% брутто, в Кейптауне 8 – 11%, но компенсируется более стабильной капитализаций и спросом. Рассчитывать на большой рост цен в ЮАР не стоит: пока местная валюта, ранд, слабая, поэтому цены растут максимум на 1% в год.
Дополнительные расходы на сделку составляют 8 – 10% от стоимости недвижимости. Также есть налог на доход от аренды — 33-45%, и налог на прирост капитала – 18%. Налоги на владение и на роскошь отсутствуют. Репатриация (возврат) средств от продажи возможна без ограничений при соблюдении валютных правил.
ВНЖ в ЮАР напрямую через покупку недвижимости не дают. Но его можно получить, подтвердив финансовую независимость, для этого нужно показать на счете около 12 млн рандов (52 млн руб.). Также доступны бизнес-визы — российские владельцы недвижимости часто используют их.
Маврикий
Это небольшой остров в Индийском океане, при этом заметный финансовый и туристический центр. Уровень жизни здесь высокий. В стране прозрачное правовое поле. Официальный язык — английский, в повседневной жизни и в СМИ используются французский и креольский языки. Страна нацелена на привлечение иностранного капитала. Это офшорная гавань, где многие предпочитают открывать банковские счета, а для инвесторов действует программа ВНЖ. Но фактически это ПМЖ, потому что его срок приравнивается к сроку владения недвижимостью. Разрешение получают инвестор и его семья, что позволяет жить и работать без ограничений. Порог входа достаточно комфортный — $375 тыс.
Популярны виллы, таунхаусы, квартиры в охраняемых кондоминиумах. Часто это проекты под управлением известных брендов — Ritz-Carlton, Four Seasons, Wyndham и так далее. Именно на них сосредоточен иностранный спрос.
На Маврикии выделяются несколько отдельных регионов с разной спецификой. Север — туристическое сердце острова, где покупают недвижимость 50% иностранцев. Здесь лучше всего развита инфраструктура для экспатов — яхт-клубы, рестораны, торговые центры, виллы, пляжные апартаменты. Запад — лучшее место для дайвинга и снорклинга, здесь расположены тихие частные поселки. Он популярен среди южноафриканцев и французов. Восток — излюбленное место европейцев, которые ценят покой. Это уединенная часть острова с премиум-отелями. В столице Порт-Луи сосредоточены бизнес-кварталы, офисные проекты и жилье для местных.
Что касается цен на недвижимость на Маврикии, объектов стоимостью до $300 тыс. не найти. Основной поток сделок идет в премиум-сегменте. Средняя стоимость вилл — $600 тыс., апартаментов — $350-400 тыс.
Доходность от аренды — около 5% годовых “чистыми”. Краткосрочная аренда более выгодна, это примерно 7–8%. На нее накладывается еще и хороший рост стоимости: предложение ограничено, т.к. это все-таки остров, а спрос постоянно растет. Элитная недвижимость дорожает примерно на 3–5% в год.
В стране нет налогов на прирост капитала, недвижимость и наследование. Основные расходы — при покупке, это регистрационный сбор 5% и налог на передачу объекта недвижимости 5%.
Марокко
Марокко — это Северная Африка, близкая к Европе. Здесь сохраняется колониальное наследие, говорят по-французски и по-английски, значительный туристический поток. Это пятая по объему экономика континента, которая привлекает инвесторов из Европы и стран Ближнего Востока.
Рынок недвижимости сконцентрирован в трех городах — Касабланке, Рабате и Марракеше. Также популярны недвижимость и отели на побережье.
Инвестиционный интерес к Марокко растет, потому что это одна из шести стран, в которых пройдет 100-й, юбилейный Чемпионат мира по футболу 2030. Уже в прошлом году на этом фоне спрос на недвижимость вырос на 17%, а предложение сократилось на 20%, цены в крупных городах выросли. В Марракеше апартаменты в нижнем сегменте рынка стоят от $100 тыс., в премиум-сегменте — от $300 тыс. В Рабате и Касабланке цены стартуют от $150 тыс., в премиум-сегменте — от $500 тыс.
Расходы на сделку при покупке недвижимости составляют от 5,5 до 15% от стоимости объекта. Доходность составляет 5–7% чистыми, в Касабланке порядка 6–6,5%. Прирост капитала строящегося объекта — от 10 до 20%.
Программы ВНЖ нет, но при покупке недвижимости можно получить годовой вид на жительство и продлевать его каждый год. Порога по стоимости нет. Россияне часто живут в Марокко именно по такой схеме.
Недвижимость Африканских стран в каталоге Russia Sotheby's International Realty
2 550 000
Апартаменты
-
Маврикий
-
370 м²
Резиденции в La Reserve Balaclava
-
По запросу
Апартаменты с 3 спальнями | Балаклава
Апартаменты
-
Марокко
-
80 м²
Резиденции под управлением Fairmont Morocco
-
По запросу
Апартаменты c 1 спальней | Рабат
2 988 367
Россияне в Африке
Официальных данных, сколько россиян живет в Африке, нет. Но их количество неизменно увеличивается. В Кейптауне (ЮАР) 2022-2023 годах зафиксировали рекордный всплеск запросов от россиян на элитную недвижимость. Бюджет составляет от $500 тыс. до $1 млн. Это виллы и апартаменты у океана, которые рассматриваются и как дом для релокации, и как недвижимость для инвестиций.
На Маврикии с 2022 года также появляются российские инвесторы. Традиционно лидерами всегда были французы — 42% покупателей, южноафриканцы (22%) и британцы (7%). Сегодня в сегменте люкс около 3% инвесторов — россияне. Как говорят локальные брокеры, как правило, это люди моложе 50 лет. Они приобретают объекты в разных районах острова, без четкой привязки, в отличие от других иностранцев. Для россиян Маврикий — это не курортная недвижимость или второй дом, а запасной аэродром для проживания и ведения бизнеса.
В Марокко доля русских пока невелика и заметно уступает французам, испанцам и жителям стран Персидского залива. Россиян интересует курортная недвижимость и объекты под управлением отельных сетей. Потенциал роста спроса со стороны наших соотечественников есть. Интересоваться объектами в Марокко стали больше.
Материал носит исключительно ознакомительный характер: Мы не несем ответственности за результаты инвестиционных решений, принятых на основе указанных данных.
Автор: Александра Калчева, старший консультант по недвижимости Russia Sotheby’s International Realty
