Американский рынок недвижимости: возможности и перспективы
Американский рынок недвижимости: рынок клиента
В 2008 году, когда кризис ипотечного кредитования достиг апогея, цены на недвижимость в США упали рекордно низко по всей стране, падение доходило до 30%. После периода медленной и болезненной рецессии, благодаря успехам в экономике, рынок недвижимости стал восстанавливаться. Затем последовал полноценный бум с двузначным ростом цен на недвижимость, многочисленными новыми проектами и повышающимся спросом покупателей на протяжении нескольких лет. В 2018 году эксперты снова наблюдают замедление продаж на вторичном рынке жилья: количество совершенных сделок сократилось в среднем на 4% в годовом исчислении.
Инна Панчук, руководитель американского направления в московском офисе крупнейшей мировой сети агентств Sotheby`s International Realty считает, что изменения ставки по ипотечным кредитам, замедление темпа продаж позволят покупателям сформировать более сильные аргументы для «торга» с продавцами. «Наверняка, ФРС повысит краткосрочную процентную ставку еще три-четыре раза в 2019 году, что повлечет повышение стоимости ипотеки до 5,5%. Это ускорит корректировку рынка от „рынка продавца“ к „рынку покупателя“, что позволит открыть новые возможности для покупателей, которые смогут рассчитывать на значительную скидку и покрытие продавцами некоторых своих расходов, связанных со сделкой» — комментирует Инна.
Нью-Йорк: снижение цен на рынке элитной недвижимости
Более 20 000 новых квартир появится на рынке продажи и аренды Нью-Йорка в этом году, преимущественно в таких районах, как Бруклин, Манхэттен и Квинс. Ожидается большой спрос на доступное по цене жилье, но большинство апартаментов — в сверкающих башнях, многие из которых были задуманы в разгар жилищного бума, выйдут на уже насыщенный рынок и едва ли найдут покупателей до конца года. Согласно статистики Sotheby`s International Realty, темпы продаж значительно замедлились и в 2018 средняя цена упала на 7% до $1 658 за кв.фут ($18 425 за кв.м.)
Начиная с прошлой весны возросла агентская комиссия, так продавцы пытаются стимулировать агентов продвигать именно их объекты. Некоторые девелоперы предлагают оплачивать налог за клиентов на передачу собственности или общие сборы в течение года и более. Так, в ноябре 2018 года девелопер Extell (объекты которого эксклюзивно на российском рынке представляет Moscow Sotheby`S International Realty) объявил, что будет вместо клиентов платить общие сборы за свои квартиры в течение нескольких лет.
«Снижение цен и гибкость девелоперов позволяют рассчитывать на удачные приобретения, особенно для стартующих девелоперских проектов. Рынок недвижимости цикличен, и волнообразен, после снижения цен начинается подъем. Российские девелоперы активно инвестируют в недвижимость Нью-Йорка и один из наших текущих кейсов, показывает IRR порядка 30%» — комментирует текущую ситуацию Инна Панчук.
«Русский фактор»
Российские инвесторы традиционно вкладываются в американскую недвижимость, еще несколько лет назад они заключали крупнейшие сделки в истории рынка. В 2008 году совладелец «Уралкалия» Дмитрий Рыболовлев приобрел за рекордные для того времени 95 миллионов долларов шесть акров поместья Дональда Трампа в Палм-Бич. Однако его рекорд побил совладелец Mail.ru Group и инвестфонда DST Global Юрий Мильнер в 2011 году, купив в Кремниевой долине в Калифорнии виллу за 100 млн. долларов. Тем не менее, Рыболовлев установил новый рекорд на этот раз в категории апартаментов, купив за 88 миллионов долларов пентхаус для своей дочери в Нью-Йорке. Тем временем композитор Игорь Крутой приобрел уже третью квартиру в Нью-Йорке за 48 млн. долларов, что стало самой дорогой сделкой в городе для квартир в кондоминиуме.
«Русский фактор по прежнему реален», — считает Ирина Мошева управляющий директор Moscow Sotheby`S International Realty. Она отмечает, что с приходом администрации Трампа российские клиенты по-прежнему активно инвестируют в недвижимость в своих любимых американских локациях — в Майами, Лос-Анджелесе и Нью-Йорке. Кроме того, увеличивается количество клиентов, вновь интересующихся недвижимостью в Sunny Isles Beach, небольшом городке к северу от Майами, уже давно известном как «маленькая Москва».
Год назад стало известно, что российская компания PNK Group инвестирует в строительство двух индустриальных парков в США свыше 100 млн. долларов. PNK Group стала первым крупным индустриальным девелопером из России, выходящим на зарубежный рынок. Компания построит два индустриальных парка в американских городах Саванна и Атланта (штат Джорджия) общей площадью 100 га.
Согласно последней информации The Real Deal, основатели компании Yota Сергей Адоньев и Альберт Авдолян инвестировали через подставные компании 21 млн. долларов в строительство второго по высоте небоскреба Манхэттена — 111 West 57th Street. Это один из самых амбициозных проектов в городе, ожидаемая стоимость апартаментов в этой высотке достигает 50 млн. долларов. Нюансом, объясняющим секретность сделки, является близость бизнесменов к российским правительственным кругам и партнерство с Ростеком, чьи компании попали под американские санкции.
Девелопер Борис Кузинец, бывший акционер холдинга Rose Groupe (RGI), который застраивал элитный район Москвы Остоженку и продал все активы в России, начинает строительство
Программа иммиграции в США для инвесторов ЕВ-5
Инвестиции в недвижимость США позволяют не только получить доход, но и грин-карту. Одна из старейших иммиграционных программ для инвесторов — программа ЕВ-5, которая была одобрена конгрессом США в 1990 году. Эта программа позволяет инвестору и его семье в течение года получить грин-карту и через 5 лет гражданство США. Иностранный инвестор должен вложить средства в развитие экономики страны — минимум 500 000 долларов в проекты региональных центров или не менее 1 000 000 долларов в создание нового коммерческого предприятия, которое создаст не менее 10 рабочих мест для квалифицированных сотрудников. Почти 95% таких проектов — это девелопмент недвижимости — пассивная инвестиция, не требующая от инвестора усилий в управлении бизнесом в США.
Программа ЕВ-5 стала особенно востребована после финансового кризиса 2008 года, придя на помощь страдающим от дефицита финансирования девелоперам. Однако после прихода к власти Дональда Трампа, известного своими антииммигрантскими настроениями, в Конгрессе стали обсуждать необходимость реформы программы или даже ее полную отмену. Эксперты прогнозируют, что наиболее вероятным сценарием станет значительное увеличение минимальной суммы инвестирования. Инвесторам, желающих воспользоваться EB5 по старой цене, следует поторопиться.
Более подробно об инвестициях в недвижимость США, а также по программе EB5 и возможностях инвестирования в недвижимость США можно узнать у консультантов Moscow Sotheby’s International Realty.
