Недвижимость в странах Персидского залива: 3 инвестстратегии и доходность
ДАТА:
06.03.2025ВРЕМЯ ПРОЧТЕНИЯ:
10 минутСтатья написана для РБК PRO, доступна по ссылке: https://pro.rbc.ru/
В странах Персидского залива не предусмотрены налоги на имущество, доход от сдачи в аренду и от продажи недвижимости. Но есть скрытые платежи, сервисные сборы и комиссии. Что еще учесть, знает Александра Калчева, Russia Sotheby's International Realty
Дубай как эпицентр
За 2022-2024 годы в Дубае россияне приобрели недвижимость на сумму $6,3 млрд. Драйвером роста, безусловно, стала релокация российского бизнеса. Российские покупатели в 2024 году заняли 4-е место после граждан Индии, Китая и Великобритании.
Первая и наибольшая группа покупателей – это инвесторы: владельцы бизнеса и топ-менеджеры. Бюджет начинается от $400 тыс., часто приобретают сразу несколько объектов. Важно отметить, что вложенные средства остаются в эмирате: в 2024 году 60% инвестиций пришлось на повторную покупку. Это очень хороший показатель.
Вторая по размеру группа — релоканты: фрилансеры, предприниматели, айтишники. Бюджет здесь ниже, до $300 тыс. Они покупают недвижимость для себя или под сдачу в перспективе.
Наконец, эксклюзивные покупатели выбирают “трофейную” недвижимость — уникальные виллы или пентхаусы в премиальных локациях. Сделки в сегменте супер-люкс начинаются от $1,5 млн.
Первые сделки были быстрыми, но не всегда обдуманными и удачными. Сейчас инвестиции становятся взвешенными; а география расширяется до соседних эмиратов и стран. Там рынок не настолько перегрет, да и порог входа бывает ниже.
Оман — “новый Дубай”
Оман — вторая по открытости для иностранных инвестиций страна. Здесь с 2007 года существует система интегрированных туристических комплексов, где разрешено приобретать недвижимость в полное владение (freehold). Оман находится всего в 4-х часах езды на машине из Дубая, и привлекает более низкими ценами. Прямой перелет из Москвы в Маскат занимает 6 часов.
Из всех ближневосточных стран Оман считается самым спокойным и невовлечённым в геополитику государством. Для инвестора это означает малый риск турбулентности.
Власти Султаната принимают меры по диверсификации экономики, развивая добычу газа, металлургию и туризм — здесь находится 5 объектов всемирного наследия ЮНЕСКО. Недавно Оман объявил освобождение торговых компаний от корпоративного налога на 25 лет, в то время как в ОАЭ он постепенно повышается с 0% до 15%. Чтобы снизить налоговую нагрузку, часть компаний перетекает в юрисдикцию Омана.
Население составляет 5 млн человек, при этом в 2023 году 43% приходилось на долю экспатов.
В последние годы русские организуют здесь разнообразные культурные мероприятия от празднования Масленицы до гастролей симфонического оркестра. Это создаёт благоприятную атмосферу и упрощают адаптацию релокантов.
В Омане наблюдается избыток предложения недвижимости экономсегмента; растёт спрос на недвижимость классов люкс и премиум.
Катар: за качеством жизни
Катар — маленькая страна с населением 2,7 млн человек и высочайшим уровнем жизни: 5-е место в мире по ВВП на душу населения. Благодаря зарплатам выше среднего в регионе экспаты арендуют дорогое жилье. Здесь высокий уровень госинвестиций в инфраструктуру, медицину и образование.
Рынок Катара стал открыт для иностранных инвесторов совсем недавно, в 2022 году, после чемпионата мира по футболу. Он стабильный, но менее ликвидный и малодинамичный. Стоимость хороших объектов начинается от $500 000 - $1 млн. Минимальная сумма инвестиций для получения ВНЖ – $200 000, но за эти деньги сложно найти ликвидный объект в популярных районах. ПМЖ можно получить при инвестициях от $1 млн.
Саудовская Аравия: крайне высокий порог входа
Это крупнейшее государство на Аравийском полуострове с населением 33 млн человек и самая сильная экономика. К 2030 году СА планирует войти в топ-10 экономик мира, поэтому всячески поощряет привлечение иностранного капитала. Более 10 лет страна проводит политику, нацеленную на укрепление связей с внешним миром. В 2030 году в Эр-Рияде пройдет всемирная выставка Expo 2030. Страна привлекает экспатов высоким уровнем жизни. В 2022 году они составили 42% населения.
СА называют “страной двух святынь”. Здесь расположены Мекка и Медина, главные священные города ислама и драйверы развития туризма, а значит, и спроса на недвижимость.
Закон, разрешающий иностранцам покупать недвижимость, был принят совсем недавно, в 2024 году. Это совершенно новое направление для международного капитала. Здесь крайне высокий порог входа: сначала необходимо приобрести объект стоимостью от 1 млн долл США, затем оформить “золотую визу”, которая дает право на сдачу в аренду и перепродажу. Для покупки выделено всего несколько локаций, самыми популярными среди иностранцев являются города Джедда и столица - Эр-Рияд.
Три инвестстратегии и ожидаемая доходность
Национальные валюты ОАЭ, Омана, Катара и Саудовской Аравии привязаны к доллару США, поэтому проанализируем три инвестстратегии в долларовой доходности.
- Покупка на пред-старте проекта, когда готово только разрешение на строительство и визуализация объекта. Инвестор вкладывается практически вслепую, но фиксирует минимальную цену и рассчитывает на максимальный доход. Качество строительства и отделочных материалов можно оценить по документации и в шоу-руме. Обычно прописывается “качество не ниже определенного бренда”, но девелоперы предпочитают размытые формулировки. Поэтому крайне важно учитывать репутацию застройщика на рынке.
Цикл строительства занимает 3-4 года. Доходность от момента покупки до сдачи объекта составляет порядка 30% (20-25% в Саудовской Аравии и Катаре), т.е. 7,5 - 10% годовых. - Покупка готового объекта для сдачи в аренду. Арендный бизнес приносит порядка 8% годовых “чистыми” в ОАЭ и Омане, 6% — в Катаре, 5% — в Саудовской Аравии. Растет и рыночная стоимость готового объекта на 4-5% в год.
- Покупка на ранней стадии плюс аренда. Чтобы “выжать” максимум, инвесторы объединяют вышеописанные стратегии — покупают на старте продаж, сдают в аренду по окончании строительства и продают со временем. Такая стратегия подходит тем, кто может ждать. Цикл составит от 6 лет: 3-4 года на строительство и 2-3 года на аренду.
В ОАЭ и Омане подойдет любая из трех стратегий. В Катаре лучше выбрать объект на финальной стадии или полностью готовый. Катарский рынок только развивается, и предложений строящихся объектов мало. В Саудовской Аравии лучше предпочесть строящийся объект для перепродажи при сдаче в эксплуатацию объекта.
Примеры недвижимости стран Персидского залива из каталога Russia Sotheby's International Realty
Апартаменты
-
Оман
-
74 м² -
2027
Апартаменты в комплексе The Great Escape, AIDA
-
По запросу
Апартаменты с 2 спальнями | Маскат
Апартаменты
-
ОАЭ
-
132 м²
-
2026
Апартаменты в The Quayside by Ellington
-
1 031 894
Апартаменты с 2 спальнями | Дубай
Вилла
-
Саудовская Аравия
-
820 м²
Виллы под управлением The Ritz-Carlton
-
По запросу
Вилла с 4 спальнями | Эр-Рияд
С чего начать
Сначала подбирают несколько альтернативных объектов согласно выбранной инвестстратегии и оценивают их, рассчитывая предварительную доходность. На этом этапе нужно собрать информацию о девелоперах рассматриваемых объектов: портфель и качество реализованных проектов, отзывы жителей после заселения. Далее наступает обязательный и очень важный этап — юридическая проверка (due diligence) документов: разрешения на строительство, лицензии и так далее.
В арабской культуре действует принцип «деньги вперёд». Инвестор заполняет форму бронирования и вносит депозит. После этого начинают готовить договор купли-продажи, это занимает 2-3 месяца. Этап длительный, поскольку он привязан к открытию застройщиком эксроу-счетов в местном банке. В ОАЭ наличие эскроу-счетов у всех застройщиков является обязательным требованием. Подписать готовый договор по инвестквартире можно дистанционно через сервис DocuSign, по объекту на вторичном рынке — только лично.
Арабские страны выходят из “серой зоны” и находятся под пристальным вниманием FATF в вопросе отмывания денег. Контроль за происхождением средств будет усиливаться. Сейчас достаточно заполнить форму KYC — кто я, в какой стране и где работаю.
Время расчетов
Преимущество стран Персидского залива состоит в том, что на каждый цикл сделки существует посредник, который поможет с проведением оплаты, выводом денег и так далее. Поэтому используются разные решения: от расчетов в рублях на территории РФ до криптовалюты. Если банковская комиссия составляет 3%, то комиссия партнера за весь цикл обойдется в 1,5%.
В Катаре и в Саудовской Аравии оплата от третьих лиц не принимается, обязателен банковский платеж с личного счета. Самый простой способ для россиян при текущих ограничениях — использовать банки стран СНГ.
Что еще учесть
Настраивайтесь на очень медленный процесс. Рабочий день заканчивается в 17:00, уйти вовремя — это святое. Любой вопрос просят задавать по электронной почте, отвечают неспешно или не отвечают вовсе. В этом нет ничего личного, такова культура.
Тем не менее в ОАЭ и Омане сделки проходят очень быстро — за 1-2 недели. Свидетельство о собственности на строящиеся объекты можно получить только по завершении строительства, за исключением Дубая: здесь документ выдают и на строящиеся объекты.
Приемку лучше осуществлять лично. Дефекты в виде неисправного крана или кривых стен случаются крайне редко, но если это произойдет, потребуется оформлять претензию в управляющую компанию.
В случае смерти собственника недвижимость может отойти государству, если оно не принято наследниками — так действует принцип наследования для немусульман. При получении свидетельства о собственности стоит сразу же написать и нотариально заверить завещание.
Если основной собственник недвижимости — женщина, ей нужно написать дополнительное заявление о том, что она является спонсором для своего мужа в получении ВНЖ. Владельцы-мужчины от подобной процедуры освобождены.
В арабских странах стоимость одинакова для покупателей, которые пришли к девелоперу напрямую, и для тех, кто пользуется услугами агента.
Дополнительные расходы
В странах Персидского залива не предусмотрены налоги на имущество, доход от сдачи в аренду и от продажи недвижимости. Введение по аналогу с Европой не предвидится: такое решение повредило бы имиджу “налогового рая”. Однако рай не является истинным: есть скрытые платежи за регистрацию сделки, сервисные сборы и комиссии. Вот что стоит заложить в бизнес-модель:
Комиссия за регистрацию сделки:
· В Эмирате Дубай — 4%, в других эмиратах - 2%;
· В Катаре — 1%;
· В Омане — 3%, и 5% НДС, который оплачивается с каждым платежом;
· В Саудовской Аравии — 5%.
Сервисное обслуживание за квартиру с одной спальней площадью 75 кв. м обойдется порядка $3000 в год, за квартиру с 2-3 спальнями в премиальном сегменте — от $4000 в год. Это плата за уборку прилегающей территории, шлагбаум, охрану, чистку бассейна.
Электричество, вода, кондиционирование в квартире с одной спальней обойдутся в $160-190 в месяц. Интернет оплачивается отдельно и составляет порядка $100 в месяц. Приходится часто (или постоянно) использовать кондиционер. Из-за большой влажности некоторые хозяева оставляют кондиционер включенным даже на периоды долгого отсутствия в несколько месяцев, “чтобы пол не вздулся”.
Специализированные управляющие компании помогают сдавать квартиры и виллы в долгосрочную или краткосрочную аренду. Они занимаются поиском и взаимодействием с арендаторами, уборкой, мелким ремонтом. За долгосрочную аренду берут 5-10% от суммы контракта, за краткосрочную — 15-25%. Самая высокая ставка включает в себя меблировку. Девелопер сдает квартиры со встроенной сантехникой, кухней, шкафами, а вот диван, кровать, кресло и элементы декора предстоит купить в рамках согласованного хозяином бюджета.
Выход из инвестиций
Топ покупателей недвижимости в ОАЭ – это граждане Индии и Китая. С большой долей вероятности именно они и станут покупателями инвестобъекта. В Омане это американцы, британцы и прочие европейцы, в Катаре и Саудовской Аравии — местное население.
В Арабских Эмиратах действует система банковских чеков. Чтобы обозначить свою заинтересованность в сделке, продавец и покупатель должны внести чеки. Затем заключается договор, в котором указываются основные условия по стоимости, срокам, расчетам, а также агентские вознаграждения. Далее капитал зачастую реинвестируется, либо выводится из страны.
В заключении
Зарубежная недвижимость — один из самых надежных инструментов хеджирования рисков. Сейчас в регионе Персидского залива россияне могут найти хорошие предложения и получить комфортные условия сделки. При этом, не все инвесторы в недвижимость ищут сверх-доходности. Сюда идут также за предсказуемостью и низкой волатильностью, дифференцируют портфель, паркуют капитал, получают ВНЖ/ПМЖ и валютный доход. С каждым годом открывается все больше возможностей для иностранного капитала. Для получения более высокой доходности имеет смысл заходить на ранних этапах развития рынка — то есть сейчас, до того, как рынок станет перенасыщенным.
Автор: Александра Калчева, Старший консультант по недвижимости, Russia Sotheby's International Realty
