Инвестиции в недвижимость на острове Бали (Индонезия)

Категории

Татьяна Емельянова Управляющий директор Russia Sotheby’s International Realty

ДАТА:

24.05.2024

ВРЕМЯ ПРОЧТЕНИЯ:

12 минут

Бали в 2022 году вошел в пятерку наиболее популярных направлений для инвестиций в недвижимость. Особенно вырос спрос со стороны российских инвесторов — граждане РФ могут покупать недвижимость в Индонезии. В настоящее время многие объекты на рынке недвижимости Бали раскупаются еще на начале строительства. В этой статье вы узнаете, как россиянину купить жилье на Бали, какова последовательность действий, и каких результатов следует ожидать от сделанных инвестиций.

Причины популярности Бали, как направления инвестиций в недвижимость

Остров Бали занимает вторую строчку в рейтинге Tripadvisor, как наиболее популярное место отдыха у туристов со всего мира. В 2023 году остров посетило более 9,9 млн посетителей, что уже близко к показателю 2019 года (перед COVID-19), когда был зафиксирован рекорд — 16,3 млн туристов.
Сезонности как таковой практически нет, поэтому загрузка на объектах недвижимости превышает 70%, а в настоящее время наблюдается дефицит комфортабельного и современного жилья.
Рост цен на недвижимость стабильно высокий. В среднем за последние 9 лет стоимость новостроек увеличилась на 15-20%.
Доходность от сдачи в аренду жилья на Бали — от 12 до 16% в год.
Порог входа доступный — есть проекты от $70 500.
Стабильная валюта с инфляцией не более 2,5% (на самом пике — 4%).

Достопримечательности Бали

Живописные пляжи, в том числе тематические и с различными видами, включая черный песок. Есть возможности для серфинга, а также немноголюдные места.
Многоярусные рисовые террасы. Живописные места. Местная туристическая достопримечательность.
Леса и заповедники, включая обезьяньи парки и места, где можно покормить с руки летучих лисиц.
Древние храмы и храмовые комплексы, включая водные.
Вулкан и холмы, по которым проложены трекинговые маршруты.
Термальные источники и бани, в том числе с видом на вулкан.

Особенности инвестиций в недвижимость на Бали

Концентрация жилых объектов вдоль береговой линии
Именно здесь находится вся недвижимость, приобретение которой может стать хорошей инвестицией.
Запрет на приобретение недвижимости иностранцами в полную собственность
Жилье можно покупать только по договору аренды или с использованием права на строительство. Подробней о них можно прочитать в следующем разделе.
Запрет на возведение построек выше четырех этажей
На деле — не выше кокосовых деревьев. Жители Бали считают кокосовые пальмы священными, а средняя высота такого дерева — 15 м. Дома выше этого предела, как считается, могут повлечь за собой божий гнев.

Выбор проекта для инвестирования — очень непростой процесс

Мы рекомендуем воспользоваться помощью профессионалов и обратиться за консультацией к нашим экспертам по недвижимости: они ответят на все вопросы и расскажут о возможных рисках и подводных камнях.

Оставить заявку

Формы владения недвижимостью на Бали

Приобретение недвижимости на Бали имеет свои нюансы. В частности, полные права собственности на землю и недвижимость (Freehold или Hak Milik) могут получать только индонезийцы. Для иностранцев предусмотрены другие формы владения.

Право на строительство или Hak Guna. Подходит для юридических лиц, зарегистрированных в Индонезии, однако во главе компании может быть иностранный резидент, в том числе — гражданин РФ. Право на строительство выдается на 30 лет, но в дальнейшем этот срок можно продлить до 80 лет. В такой форме собственности можно приобрести несколько объектов недвижимости.

Право на аренду или Leasehold. Договор долговременной аренды. Заверяется нотариусом. Процедура проходит по упрощенной схеме и быстро. Изначально договор Leasehold заключается на 30 лет, потом продлевается на 20, потом — еще на 30 лет, после чего право на собственность опять переходит к индонезийцам. Несмотря на то, что эта схема не подразумевает полного владения землей и недвижимостью, она очень выгодна в случае, если договор заключен правильно — без доплат за продление и с правильно оформленными документами. Подробней об этом можно прочитать в разделе «Процесс приобретения недвижимости на Бали»

Виды недвижимости на Бали

Недвижимость на этапе застройки. Популярный сейчас вид сделок, причем большинство проектов распродаются еще до стадии завершения строительства, а некоторые — до его начала. При покупке виллы или апартаментов на раннем этапе рост капитализации во время строительства может достигнуть от 30 до 50%.

Главные преимущества покупки недвижимости у застройщиков:

Возможность приобрести жилье в рассрочку, длительность которой зависит от сроков готовности проекта и составляет от 12 до 30 месяцев.
Недвижимость будет отвечать всем современным требованиям.
Застройщики зачастую берут на себя обязанности управляющей компании, обеспечивая сдачу в аренду жилья и занимаясь его содержанием.

Апартаменты. Очень популярны у туристов и экспатов. Их стоимость во многом зависит от качества жилого комплекса, его местоположения и уровня развития инфраструктуры. Апартаменты можно купить по ценам, начинающимся от $165 000

Главные преимущества апартаментов:

Доступность. Стоимость апартаментов и расходы на их содержание существенно ниже, чем на виллы.
Инфраструктура. На территории жилых комплексов, как правило, развита сопутствующая инфраструктура — от магазинов до фитнес-центров.
Охрана и безопасность. Жилые комплексы охраняются круглосуточно.
Персонал. Апартаменты обслуживаются персоналом жилого комплекса.

Из возможных недостатков можно отметить наличие соседей и меньшую территорию.
Виллы. Более дорогостоящие объекты со своей территорией. Купить виллу можно по цене от $240 000 — во многом стоимость зависит от расположения и близости к береговой линии, а также от характеристик дома и размеров участка.

Виллы на Бали бывают как частными, так и расположенными в пределах жилых комплексов.
Общими достоинствами обоих форматов является закрытая территория и уединенность, однако виллы в пределах жилых комплексов обслуживаются управляющими компаниями, охраняются в режиме 24х7 и имеют выход на разнообразную инфраструктуру в пределах комплекса, в то время как содержанием частных вилл приходится заниматься хозяевам.

Процесс покупки жилья на Бали

Внимание! При самостоятельном приобретении недвижимости на Бали следует обратить внимание на документы компании-продавца. Бывают случаи, когда компании продают объекты, не имея прав на застройку земельного участка. При запросе от покупателей такие продавцы никаких дополнительных документов не предоставляют и лишь заверяют, что все будет хорошо.
Также следует подробно изучить сам договор. В нем должна быть прописана невозможность более раннего расторжения, в случае, если покупатель оплатил стоимость жилья в полном объеме, а также возможность пролонгации без дополнительной оплаты.

Шаг 1. Выбор объекта.
Определитесь с тем, какой из видов недвижимости вас интересует, на какую стоимость вы рассчитываете. Подобрать для вас объекты поможет специализированное агентство по продаже недвижимости. Это избавит вас от необходимости лично искать и выбирать варианты, ездить и проверять их на месте, а также разбираться в законодательстве страны и юридических нюансах.

Шаг 2. Бронирование объекта.
Выбрав подходящий вариант, вы можете его забронировать с тем, чтобы объект закрепили за вами. Платеж при этом составляет от $1 500 до $3 000 в зависимости от застройщика. В случае, если вы по каким-то причинам передумали и хотите выбрать другой объект, эту сумму вам вернут.

Шаг 3. Подписание договора с застройщиком.
Здесь будут обозначены обязанности сторон, оговорены условия передачи объекта и оплаты. Если застройщик будет заниматься дальнейшим управлением недвижимостью, то потребуется подписать еще один договор на эти услуги.

Шаг 4. Оплата первого взноса, составляющего около 30% от общей стоимости объекта.
Если речь идет о строящемся жилье, то возможна рассрочка.

Шаг 5. Заключение контракта Leasehold после сдачи объекта и полной его оплаты.
Договор регистрируется у нотариуса.

Удаленное приобретение недвижимости на Бали. В таком формате заключается около половины всех сделок, связанных с инвестициями в недвижимость на острове. Для этого необходимо оформить доверенность на представителя, например, компанию-риэлтера, на совершение всех необходимых действий. Также возможно использовать электронные цифровые подписи и онлайн-сервисы.

Дополнительные расходы
при покупке недвижимости на Бали

При покупке недвижимости на Бали, помимо ее стоимости следует учитывать следующие виды сопутствующих дополнительных расходов:

Налоги — 11% (VAT) НДС.
Услуги нотариуса для регистрации договора купли-продажи — 1%.
Налог на доход от аренды или продажи — 10%.

Платить налог на владение не придется.

Отдельной категорией идут налоги на управление, из которых:

Операционные расходы составляют от 10 до 20%.
Расходы на управляющую компанию, включая такие маркетинговые траты, как онлайн-продвижение и прямое бронирование — от 10 до 20%.
Коммунальные платежи взимаются с арендаторов, поэтому в расходную часть не входят.