Инвестиции в недвижимость на острове Бали (Индонезия)

Бали в 2022 году вошел в пятерку наиболее популярных направлений для инвестиций в недвижимость. Особенно вырос спрос со стороны российских инвесторов — граждане РФ могут покупать недвижимость в Индонезии. В настоящее время многие объекты на рынке недвижимости Бали раскупаются еще на начале строительства. В этой статье вы узнаете, как россиянину купить жилье на Бали, какова последовательность действий, и каких результатов следует ожидать от сделанных инвестиций.

Приобретение недвижимости на Бали имеет свои нюансы. В частности, полные права собственности на землю и недвижимость (Freehold или Hak Milik) могут получать только индонезийцы. Для иностранцев предусмотрены другие формы владения.

Право на строительство или Hak Guna. Подходит для юридических лиц, зарегистрированных в Индонезии, однако во главе компании может быть иностранный резидент, в том числе — гражданин РФ. Право на строительство выдается на 30 лет, но в дальнейшем этот срок можно продлить до 80 лет. В такой форме собственности можно приобрести несколько объектов недвижимости.

Право на аренду или Leasehold. Договор долговременной аренды. Заверяется нотариусом. Процедура проходит по упрощенной схеме и быстро. Изначально договор Leasehold заключается на 30 лет, потом продлевается на 20, потом — еще на 30 лет, после чего право на собственность опять переходит к индонезийцам. Несмотря на то, что эта схема не подразумевает полного владения землей и недвижимостью, она очень выгодна в случае, если договор заключен правильно — без доплат за продление и с правильно оформленными документами. Подробней об этом можно прочитать в разделе «Процесс приобретения недвижимости на Бали»

Недвижимость на этапе застройки. Популярный сейчас вид сделок, причем большинство проектов распродаются еще до стадии завершения строительства, а некоторые — до его начала. При покупке виллы или апартаментов на раннем этапе рост капитализации во время строительства может достигнуть от 30 до 50%.

Главные преимущества покупки недвижимости у застройщиков:

• Возможность приобрести жилье в рассрочку, длительность которой зависит от сроков готовности проекта и составляет от 12 до 30 месяцев.
• Недвижимость будет отвечать всем современным требованиям.
• Застройщики зачастую берут на себя обязанности управляющей компании, обеспечивая сдачу в аренду жилья и занимаясь его содержанием.

Апартаменты. Очень популярны у туристов и экспатов. Их стоимость во многом зависит от качества жилого комплекса, его местоположения и уровня развития инфраструктуры. Апартаменты можно купить по ценам, начинающимся от $165 000

Главные преимущества апартаментов:

• Доступность. Стоимость апартаментов и расходы на их содержание существенно ниже, чем на виллы.
• Инфраструктура. На территории жилых комплексов, как правило, развита сопутствующая инфраструктура — от магазинов до фитнес-центров.
• Охрана и безопасность. Жилые комплексы охраняются круглосуточно.
• Персонал. Апартаменты обслуживаются персоналом жилого комплекса.

Из возможных недостатков можно отметить наличие соседей и меньшую территорию.
Виллы. Более дорогостоящие объекты со своей территорией. Купить виллу можно по цене от $240 000 — во многом стоимость зависит от расположения и близости к береговой линии, а также от характеристик дома и размеров участка.

Виллы на Бали бывают как частными, так и расположенными в пределах жилых комплексов.
Общими достоинствами обоих форматов является закрытая территория и уединенность, однако виллы в пределах жилых комплексов обслуживаются управляющими компаниями, охраняются в режиме 24х7 и имеют выход на разнообразную инфраструктуру в пределах комплекса, в то время как содержанием частных вилл приходится заниматься хозяевам.

Шаг 1. Выбор объекта.
Определитесь с тем, какой из видов недвижимости вас интересует, на какую стоимость вы рассчитываете. Подобрать для вас объекты поможет специализированное агентство по продаже недвижимости. Это избавит вас от необходимости лично искать и выбирать варианты, ездить и проверять их на месте, а также разбираться в законодательстве страны и юридических нюансах.

Шаг 2. Бронирование объекта.
Выбрав подходящий вариант, вы можете его забронировать с тем, чтобы объект закрепили за вами. Платеж при этом составляет от $1 500 до $3 000 в зависимости от застройщика. В случае, если вы по каким-то причинам передумали и хотите выбрать другой объект, эту сумму вам вернут.

Шаг 3. Подписание договора с застройщиком.
Здесь будут обозначены обязанности сторон, оговорены условия передачи объекта и оплаты. Если застройщик будет заниматься дальнейшим управлением недвижимостью, то потребуется подписать еще один договор на эти услуги.

Шаг 4. Оплата первого взноса, составляющего около 30% от общей стоимости объекта.
Если речь идет о строящемся жилье, то возможна рассрочка.

Шаг 5. Заключение контракта Leasehold после сдачи объекта и полной его оплаты.
Договор регистрируется у нотариуса.

При покупке недвижимости на Бали, помимо ее стоимости следует учитывать следующие виды сопутствующих дополнительных расходов:

• Налоги — 11% (VAT) НДС.
• Услуги нотариуса для регистрации договора купли-продажи — 1%.
• Налог на доход от аренды или продажи — 10%.

Платить налог на владение не придется.

Отдельной категорией идут налоги на управление, из которых:

• Операционные расходы составляют от 10 до 20%.
• Расходы на управляющую компанию, включая такие маркетинговые траты, как онлайн-продвижение и прямое бронирование — от 10 до 20%.
• Коммунальные платежи взимаются с арендаторов, поэтому в расходную часть не входят.

Денпасар — самый большой населенный пункт на Бали с населением около миллиона человек. Он привлекателен для тех, для кого важнее всего комфортабельные условия и развитая инфраструктура.

Убуд — город, где предпочитают жить туристы, связанные с творческой деятельностью (писатели, артисты и др.) или те, для кого важны культурно-развлекательные мероприятия.

Кута — популярный туристический район на юге Бали. Здесь селятся в основном любители серфинга, активного отдыха и развлечений.

Джимбаран — наиболее респектабельный район Бали. Находится рядом с аэропортом, есть пляжи и культурные объекты. Здесь предпочитают жить люди, ценящие высокий уровень сервиса и комфорта, а также спокойствие.

Нуса-Дуа — курортная зона, где есть все условия для отдыха: роскошные отели и виллы, фитнес-центры, рестораны и многое другое.

Санур — этот спокойный район на востоке острова подойдет семьям с детьми.

Карангасем — также находится на востоке Бали. Район привлекает любителей дайвинга и красивой природы. Туристов здесь значительно меньше, зато поблизости находится вулкан.