Как правильно зарабатывать на недвижимости в Таиланде и на Бали

Почему страны Юго-Восточной Азии входят в топ по инвестиционной привлекательности. Виды инвестиционных стратегий и на какие доходы можно рассчитывать. Чем отличаются формы собственности freehold (фрихолд) и leasehold (лизхолд), какая между ними разница и что выгоднее? Юридические нюансы и сопутствующие расходы в Таиланде и на Бали, которые следует учитывать. Об этом и многом другом вы сможете прочитать в этой статье.

Инвестиции в недвижимость — знакомый и привычный инструмент сохранения и приумножения капитала. Он является неотъемлемой частью портфеля большинства крупных и мелких инвесторов.

Недвижимость Таиланда и Индонезии (остров Бали)

1. Безопасность инвестиций.
   Таиланд и Индонезия — дружественные страны с низкими инфраструктурными рисками для российских граждан.
2. Темпы развития экономики.
   Оба государства быстро развивается и, согласно результатам большого количества исследований, в ближайшие годы темпы прироста не снизятся.
3. Интенсивность строительства.
   В Таиланде и на острове Бали активно строятся и вводятся в эксплуатацию новые проекты недвижимости, качество которых удовлетворяет требованиям большинства инвесторов.

Юго-Восточная Азия — один из наиболее перспективных регионов для капиталовложений, в том числе — для приобретения недвижимости.

Таиланд. Экономика страны успешно восстановилась после пандемии и в настоящее время демонстрирует стабильный рост, темпы которого поддерживаются в основном благодаря туризму. За 1 квартал 2024 года реальный ВВП вырос на 1,5% в годовом исчислении, превысив ожидания на 0,8%. И это очень хороший показатель.

Туризм — главная отрасль экономики Таиланда, которая:

• Генерирует большое количество рабочих мест как непосредственно в отрасли (гостиницы, рестораны, турагентства и др.), так и косвенно — сфера торговли, транспорт, строительство. Процветание туризма способствует снижению уровня безработицы в стране.
• Создает большой приток иностранной валюты, что также поддерживает уровень ВВП.

Туристический сектор Таиланда почти восстановился после пандемии, подойдя к цифрам 2019 года. В 2024 году правительство страны прогнозирует прибытие 33 млн иностранных туристов, что составляет 80% от уровня 2019 года. Кроме того, есть дополнительный потенциал роста.

Индонезия. Одна из наиболее перспективных экономик Юго-Восточной Азии и одна из крупнейших в мире. Ежегодный прирост ВВП Индонезии составляет около 5%. В 2022 году рост экономики составил 5,3% — максимум с 2013 года.

Во время мирового кризиса 2009 года Индонезия смогла поддержать положительный рост ВВП на уровне 4,5%, благодаря чему является одной из немногих стран мира, сумевшей пройти кризис, сохранив положительную динамику.

Рынок недвижимости Таиланда и Бали

*Готовые апартаменты в центре. По данным сайта Numbeo.com

Рынок недвижимости Таиланда. Ожидаемо, большая часть приобретаемого в Таиланде жилья находится в прибрежных районах, рядом с пляжами, на Пхукете. Значительно реже российские инвесторы покупают недвижимость в столице Таиланда — Бангкоке. Примечательно, что многие застройщики столицы сейчас также покупают земли на Пхукете, чтобы выйти на рынок недвижимости с новыми проектами. Таким образом, центром притяжения инвестиций в Таиланде является Пхукет. Темпы строительства увеличиваются, город растет на север. Кроме того, идет активное строительство в таких локациях, как Паттайя, Хуахин, Самуй.

Вопреки распространенному мнению, российские инвестиции в Таиланде составляют совсем небольшую долю — доля российских инвесторов составляет чуть меньше 9% от общего числа иностранных инвесторов в то время как доля китайских инвесторов составляет около 40%.

В текущее время в Таиланде наблюдается всплеск интереса к элитной недвижимости, в частности, к виллам. Самым большим спросом пользуются сверхэлитные объекты стоимостью от＄1 млн. На проекты, включающие менее 6 вилл, в Таиланде не нужно получать разрешение на строительство. Соответственно, участие в таких сделках — высокий риск для инвестора/покупателя, правильно оценить который может лишь специалист. Приобретая элитную недвижимость в небольших комплексах, лучше всего воспользоваться услугами юриста или агентства недвижимости.

Выбор проекта для инвестирования — очень непростой процесс

Мы рекомендуем воспользоваться помощью профессионалов и обратиться за консультацией к нашим экспертам по недвижимости: они ответят на все вопросы и расскажут о возможных рисках и подводных камнях.

Оставить заявку

Реальная доходность от инвестиций в недвижимость Таиланда и Бали

Стратегии инвестирования: какую выбрать?
Таиланд

Доход от сдачи жилья в аренду на Бали выше, чем в Таиланде — 12-15%. Это реальная доходность, очищенная от расходов, хотя застройщики зачастую обещают больше.

Популярные стратегии инвестирования

Стратегии для Таиланда и Индонезии будут похожи. Отличия наблюдаются только в доходности.

• Консервативная стратегия

  Предполагает покупку готового жилья для того, чтобы его перепродать или сдать в аренду. Разновидность такой стратегии — флиппинг, при котором клиент покупает жилье низкого или среднего качества, затем делает ремонт, покупает обстановку, а потом продает с большей доходностью.

• Умеренная стратегия

  Инвестор приобретает объект на ранних стадиях строительства, дожидается его окончания и затем продает или сдает недвижимость в аренду. Умеренные инвестиции — самая долгая инвестиционная стратегия, так как она включает все этапы: от запуска проекта до окончания строительства и сдачи жилья в аренду.

• Высокорисковая стратегия

  Приобретение объекта на пре-лонче или на ранней стадии, а затем продажа его еще до сдачи.
  Пре-лонч — это этап проекта еще до официального старта публичных продаж, когда цена на недвижимость минимальная, а риски — максимальные. Практика перекочевала из арабского рынка, в частности Дубая, где пре-лончи настолько популярны, что инвесторы занимают очереди с ночи, чтобы успеть купить квартиры. Низкие цены обусловлены тем, что на этом этапе известная об объекте информация минимальна.
  Высокорисковая стратегия дает максимальную доходность.
  Чаще всего инвесторы выбирают умеренную или высокорисковую стратегию.

Недвижимость в Таиланде

Стратегии инвестирования — какую выбрать?

При выборе стратегии главное определиться с тем, насколько быстро хочет инвестор получать доход. Если важно как можно быстрее начать получать прибыль от инвестиций, то следует выбрать консервативный вариант — приобретение готового объекта, который практически сразу можно сдать в аренду. В этом случае получать доход можно через 1-2 мес., а размер прибыли будет зависеть от стоимости сдачи жилья в аренду. В Таиланде этот показатель составляет 7-8%, а на острове Бали он значительно выше — 10-13%.

Таиланд

Бали

Юридические аспекты приобретения недвижимости в Таиланде и на Бали: лизхолд и фрихолд

В обоих государствах есть две наиболее распространенные формы собственности — лизхолд и фрихолд.

Формы собственности в Талианде:

freehold/leasehold — в чем разница?

Что выгодней?
Лизхолд всегда дешевле, чем фрихолд. В Таиланде разница между фрихолдом и лизхолдом составляет около 10%. Кроме того, оплата объекта за лизхолд может проводиться разными способами, включая оплату третьим лицом или с помощью альтернативных способов. В случае фрихолда объект, по требованиям законодательства Таиланда, придется оплачивать только со своего личного счета. Это добавит необходимость уплаты комиссии за перевод и сопряжено с дополнительными сопутствующими расходами.
Регистрационный взнос на приобретение жилья сильно отличается в зависимости от выбранной формы собственности. Если при лизхолде он составляет 1,1% от стоимости объекта, то пошлина за фрихолд обойдется в 8,3%.

Таким образом, если цель инвестора — получение максимального дохода, то в Таиланде и на Бали лучше выбирать лизхолд.

Риски лизхолда минимальны, так как эта форма владения предусмотрена государственным законодательством и практикуется повсеместно.

Формы недвижимости: кондоминиум и апартаменты

Недвижимость в Таиланде или Индонезии продается в двух форматах — кондо (кондоминиум) и апартаменты, причем оба могут быть представлены в пределах одного и того же жилого комплекса. Различия заключаются в типе управления зданием и условиях владения жильем в его составе.

Кондо представляет собой резиденцию в здании, которым управляет ассоциация домовладельцев. Эта форма собственности накладывает некоторые ограничения на возможности использования жилья. В частности, в кондоминиумах Таиланда и Индонезии возможна только долгосрочная сдача квартир в аренду сроком от 6 месяцев. Для краткосрочной (менее 6 мес. и посуточной) аренды нужно получать отдельную лицензию.

Апартаменты — это резиденция отельного типа в здании, которым управляет одна организация. Жилье с такой формой управления можно сдавать посуточно.

Как сдавать недвижимость в аренду

Инвесторы редко занимаются самостоятельной сдачей недвижимости в аренду. Обычно эта задача передается управляющей компании, комиссия которой составляет около 20-30% от арендной платы за жилье. Однако в случаях, когда услуги управления оказывает компания-застройщик на своих объектах, размер комиссии меньше — около 15%.

Некоторые инвесторы, покупая недвижимость, хотят сохранить за собой возможность использовать купленное жилье для личного отдыха. Наличие управляющей компании не мешает это делать. Единственным условием является своевременное уведомление о датах планируемой поездки.

Стратегии аренды

Сдача жилья в долгосрочную аренду.

Преимущества:

• Трудозатраты минимальные.
• Прибыль меньше зависит от сезонных всплесков и проседаний.
• Лицензию на сдачу жилья в аренду оформлять не нужно.

Недостатки:

• Более низкая доходность.

Для сдачи жилья на долгий срок хорошо подходят кондомониумы.

Сдача жилья в краткосрочную аренду.

Преимущества:

• Максимум прибыли в горячие сезоны.

Недостатки:

• Трудозатраты выше, чем в случае долгосрочной аренды.
• Возможно проседание или отсутствие прибыли во время сезонных спадов.
• Лицензия на краткосрочную сдачу жилья в аренду (в Таиланде) — это разрешение, в котором прописывается разрешение со стороны соседей, так как краткосрочная сдача жилья подразумевает большее количество шума и грязи от постоянно меняющихся лиц, благоразумное поведение которых сложно гарантировать. Чтобы получить такую лицензию нужно заплатить пошлину и столкнуться с некоторым количеством бюрократических сложностей.

Для посуточной и краткосрочной сдачи жилья больше подходят апартаменты.

Программы с гарантированной доходностью

Подобные программы есть и в Таиланде, и на острове Бали. Согласно их условиям, инвестор получает гарантированный доход в течение 3-5 лет, а после этого выручка отеля распределяется между владельцами юнитов, в соответствии с их долей в проекте. При этом инвестору рекомендуется тщательно изучить условия, указанные в договоре, и убедиться в надежности застройщика и управляющей компании.
Обратить внимание на условия и сроки начала и конца гарантированных выплат, так как в соглашении могут иметься неучтенные дополнительные расходы или скрытые даты начала выплат. Некоторые проекты сталкиваются с задержками по выплатам. Также необходимо проверить наличие/отсутствие опции обратного выкупа недвижимости по стоимости приобретения.

Кроме правильно составленного договора, важно правильно выбрать застройщика. В противном случае есть вероятность столкнуться, например, с некачественным строительство�