Как правильно зарабатывать на недвижимости в Таиланде и на Бали

Почему страны Юго-Восточной Азии входят в топ по инвестиционной привлекательности. Виды инвестиционных стратегий и на какие доходы можно рассчитывать. Чем отличаются формы собственности freehold (фрихолд) и leasehold (лизхолд), какая между ними разница и что выгоднее? Юридические нюансы и сопутствующие расходы в Таиланде и на Бали, которые следует учитывать. Об этом и многом другом вы сможете прочитать в этой статье.

Инвестиции в недвижимость — знакомый и привычный инструмент сохранения и приумножения капитала. Он является неотъемлемой частью портфеля большинства крупных и мелких инвесторов.

Недвижимость Таиланда и Индонезии (остров Бали)

В настоящее время инвестиции в недвижимость Таиланда и Индонезии приобретают все большую популярность среди россиян. По результатам 2023 года, Таиланд вошел в топ-5 стран, на территории которых граждане РФ чаще всего покупали недвижимость.
Это объясняется целым рядом причин:

1

Безопасность инвестиций.
Таиланд и Индонезия — дружественные страны с низкими инфраструктурными рисками для российских граждан.
2

Темпы развития экономики.
Оба государства быстро развивается и, согласно результатам большого количества исследований, в ближайшие годы темпы прироста не снизятся.
3

Интенсивность строительства.
В Таиланде и на острове Бали активно строятся и вводятся в эксплуатацию новые проекты недвижимости, качество которых удовлетворяет требованиям большинства инвесторов.

Текущее состояние экономики Таиланда и Индонезии

Юго-Восточная Азия — один из наиболее перспективных регионов для капиталовложений, в том числе — для приобретения недвижимости.

Таиланд. Экономика страны успешно восстановилась после пандемии и в настоящее время демонстрирует стабильный рост, темпы которого поддерживаются в основном благодаря туризму. За 1 квартал 2024 года реальный ВВП вырос на 1,5% в годовом исчислении, превысив ожидания на 0,8%. И это очень хороший показатель.

Туризм — главная отрасль экономики Таиланда, которая:

Генерирует большое количество рабочих мест как непосредственно в отрасли (гостиницы, рестораны, турагентства и др.), так и косвенно — сфера торговли, транспорт, строительство. Процветание туризма способствует снижению уровня безработицы в стране.
Создает большой приток иностранной валюты, что также поддерживает уровень ВВП.

Туристический сектор Таиланда почти восстановился после пандемии, подойдя к цифрам 2019 года. В 2024 году правительство страны прогнозирует прибытие 33 млн иностранных туристов, что составляет 80% от уровня 2019 года. Кроме того, есть дополнительный потенциал роста.

Индонезия. Одна из наиболее перспективных экономик Юго-Восточной Азии и одна из крупнейших в мире. Ежегодный прирост ВВП Индонезии составляет около 5%. В 2022 году рост экономики составил 5,3% — максимум с 2013 года.

Индонезия — четвертая страна в мире по численности населения и имеет огромный внутренний рынок. В отличие от Таиланда, она диверсифицирует структуру своего ВВП и не полагается на один источник дохода, что делает ее более устойчивой. Рыночные механизмы в стране контролирует государство, включая цены на некоторые товары, а выгодное расположение страны между Тихим и Индийским океанами делает ее важной точкой мировой торговли.

Во время мирового кризиса 2009 года Индонезия смогла поддержать положительный рост ВВП на уровне 4,5%, благодаря чему является одной из немногих стран мира, сумевшей пройти кризис, сохранив положительную динамику.

Туристическая отрасль формирует всего 7% ВВП страны, и если сравнить все регионы Индонезии по их вкладу в ВВП, то на популярный туристический остров Бали придется менее 3%, в то время как регионы с развитым производством и сельским хозяйством приносят около 20-50%.

Инвестиционная недвижимость в каталоге Russia Sotheby’s International Realty

Смотреть объекты

Рынок недвижимости Таиланда и Бали

С ростом популярности регионов у инвесторов, меняются и их рынки недвижимости. В настоящее время Таиланд чуть более популярен у россиян, так в 2023 году граждане РФ купили 1 260 объектов недвижимости в Таиланде, в то время как на Бали этот показатель составил чуть более 1 тыс.

Спрос на инвестиционные объекты продолжается в обоих государствах, что приводит и к росту цен на недвижимость. В настоящее время 1 кв.м готового жилья на Пхукете стоит в среднем ＄3 567, что почти в два раза выше, чем на сравнительно молодом рынке Бали.

*Готовые апартаменты в центре. По данным сайта Numbeo.com

Рынок недвижимости Таиланда. Ожидаемо большая часть приобретаемого в Таиланде жилья находится в прибрежных районах, рядом с пляжами, на Пхукете. Значительно реже российские инвесторы покупают недвижимость в столице Таиланда — Бангкоке. Примечательно, что многие застройщики столицы сейчас также покупаютземли на Пхукете, чтобы выйти на рынок недвижимости с новыми проектами. Таким образом, центром притяжения инвестиций в Таиланде является Пхукет. Темпы строительства увеличиваются, город растет на север. Кроме того, идет активное строительство в таких локациях, как Паттайя, Хуахин, Самуй.

Вопреки распространенному мнению, российские инвестиции в Таиланде составляют совсем небольшую долю — доля российских инвесторов составляет чуть меньше 9% от общего числа иностранных инвесторов в то время как доля китайских инвесторов составляет около 40%.

В текущее время в Таиланде наблюдается всплеск интереса к элитной недвижимости, в частности, к виллам. Самым большим спросом пользуются сверхэлитные объекты стоимостью от＄1 млн. На проекты, включающие менее 6 вилл, в Таиланде не нужно получать разрешение на строительство. Соответственно, участие в таких сделках — высокий риск для инвестора/покупателя, правильно оценить который может лишь специалист. Приобретая элитную недвижимость в небольших комплексах, лучше всего воспользоваться услугами юриста или агентства недвижимости.

Рынок недвижимости Бали. Это достаточно молодой рынок, что важно учитывать, однако, в отличие от Таиланда, спрос на жилье на острове Бали уже сейчас превышает предложение, что неизбежно вызывает рост цен. Причина — ограниченное количество земли под застройки и действующий на Бали запрет на многоэтажное строительство, в результате чего все дома на острове проектируются не выше 15 метров, то есть не более четырех этажей.

В настоящее время на ограниченной территории острова Бали строится много новых проектов. При этом каждая строительная компания старается выделиться и предложить инвесторам наилучшие условия и объекты, что является позитивным фактором для покупателей.

Что касается локаций, то, в отличие от Таиланда, инвесторы на Бали далеко не всегда предпочитают районы, лежащие в непосредственной близости от океана. Например, одним из самых популярных районов для инвестиций в недвижимость на Бали является Убуд — культурный и деловой центр острова, который находится в центральной его части.

Еще одна важная тенденция на рынке — рост спроса на элитную недвижимость (объекты стоимостью от ＄1 млн). К такому типу относятся виллы с частными бассейнами, комфортными условиями, в закрытых комплексах. Виллы на острове Бали сдаются даже за ＄10 тыс. в месяц.

Рост спроса к элитной недвижимости в Таиланде и на Бали связан с перенасыщением рынка жильем эконом-класса, а также повышением интереса к более качественным и крупным объектам.

Обращение напрямую к застройщикам: выгодно или нет?

Есть мнение, что обращение напрямую к застройщикам позволяет купить объекты по более выгодной цене. Так ли это? Практика говорит о том, что на деле это решение может обернуться финансовыми потерями.

1

Ценовая политика
Строительных компаний, как правило, не отличается для инвесторов и агентств, зато агентства могут сделать экспертизу и сравнить между собой объекты разных застройщиков.
2

Ограниченный выбор
Строительные компании заинтересованы в продвижении своих объектов, поэтому при обращении напрямую к ним будут предлагать лишь ограниченный набор вариантов. Также они могут манипулировать расчетами и процентами доходности, предлагая слишком оптимистичные цифры и не учитывать всех расходов. Агентства, которые работают с рынком недвижимости страны, обладают полнотой информации и необходимой экспертизой, чтобы дать клиенту максимально приближенные к действительности цифры и различные варианты объектов с анализом их положительных и отрицательных сторон.
3

Рискованные проекты и неблагоприятные факторы
Агентства тщательно проверяют застройщиков, с которыми работают. У них есть возможность проверить объекты на соблюдение комплаенс, отсеять рискованные проекты, узнать о прецедентах со срывом и затягиванием сроков строительства.
4

Задержки строительства
Частое явление для рынков Таиланда и острова Бали, а также Индонезии в целом. Более того, перенос сроков строительства на 1 год в Таиланде даже не облагается штрафами, что указывается в договорах с клиентами. Такое условие встречается и на Бали, но реже. Чаще указывается, что застройщик может задержать сдачу на 1-2 месяца, но такая практика менее распространена, чем на Таиланде.

Выбор проекта для инвестирования — очень непростой процесс

Мы рекомендуем воспользоваться помощью профессионалов и обратиться за консультацией к нашим экспертам по недвижимости: они ответят на все вопросы и расскажут о возможных рисках и подводных камнях.

Оставить заявку

Реальная доходность от инвестиций в недвижимость Таиланда и Бали

Реальная доходность

Стратегии инвестирования: какую выбрать?
Таиланд

Таиланд
Прирост стоимости недвижимости за время ее строительства составляет около 10% в год. В среднем строительство длится два года, и после его окончания стоимость объекта прирастает примерно на 5% в год. При дальнейшем сдаче недвижимости в аренду можно говорить о 7-8% (показатель за вычетом налогов и без учета прироста стоимости недвижимости).

Доход от недвижимости начисляется в тайских батах. Тайский бат — очень устойчивая валюта.

Бали
Прирост стоимости за период строительства на острове Бали зависит от множества факторов. За весь цикл строительства он может достичь даже 50%. Такую доходность можно получить, если заходить в проект на ранней стадии. Средние сроки строительства здесь такие же, как в Таиланде — два года.
Прирост стоимости на стадии строительства — от 15% в год. После сдачи объекта дальнейший прирост стоимости — около 10% в год.

Доход от сдачи жилья в аренду на Бали выше, чем в Таиланде — 12-15%. Это реальная доходность, очищенная от расходов, хотя застройщики зачастую обещают больше.

Недвижимость в Таиланде

Стратегии инвестирования — какую выбрать?

При выборе стратегии главное определиться с тем, насколько быстро хочет инвестор получать доход. Если важно как можно быстрее начать получать прибыль от инвестиций, то следует выбрать консервативный вариант — приобретение готового объекта, который практически сразу можно сдать в аренду. В этом случае получать доход можно через 1-2 мес., а размер прибыли будет зависеть от стоимости сдачи жилья в аренду. В Таиланде этот показатель составляет 7-8%, а на острове Бали он значительно выше — 10-13%.

Таиланд

Бали

Умеренные инвестиции — самые длительные из всех. Они могут занимать от 2 лет, зато с их помощью можно получить максимально возможный доход от инвестиций, так как к приросту стоимости жилья, купленного на стадии строительства, со временем добавляется доход от аренды и прирост стоимости уже готового объекта.

Высокорисковые инвестиции позволяют получить максимум дохода за минимальный срок от 12 до 24 мес. (выход из инвестиции до окончания строительства). На Бали доходность от высокорисковых инвестиций может достигать 50%. В Таиланде — до 25%.
По доходности инвестиции в недвижимость Индонезии выглядят привлекательней Таиланда. Объяснение заключается в том, что рынок Бали еще довольно молодой.

Здесь больше рисков. Много застройщиков-частников, потому что земельное законодательство Индонезии не такое строгое, как в Таиланде. Также на Бали выше налоги, что, впрочем, никак не сказывается на чистых показателях.

Юридические аспекты приобретения недвижимости в Таиланде и на Бали: лизхолд и фрихолд

В обоих государствах есть две наиболее распространенные формы собственности — лизхолд и фрихолд.

Формы собственности в Талианде:

freehold/leasehold — в чем разница?

Фрихолд — это покупка недвижимости в полную собственность, бессрочно с правом дальнейшей продажи, наследования и дарения.

Лизхолд — форма собственности, особенно популярная на азиатских рынках. Представляет собой долгосрочную аренду, при которой инвестор приобретает право пользования землей на 25-30 лет с правом неоднократного продления.

В Таиланде возможны обе формы собственности. Договор на лизхолд в Таиланде заключается сначала на 30 лет, а затем можно продлить его еще дважды (до 90 лет).
После приобретении объекта во фрихолд владельцу выдается Чанод — гербовое свидетельство. При заключении сделки на лизхолд инвестор получает договор, который регистрируется в Земельном департаменте страны.

Во фрихолд можно приобрести квартиры в кондоминиуме с условием, что иностранцы могут приобрести в полную собственность не более 49% от общего количества юнитов в комплексе. Остальное жилье в пределах комплекса доступно только в собственность гражданам Таиланда. Что касается отдельно стоящих зданий, то во фрихолд можно купить дом, но не землю, на которой он стоит. Приобретение земельного участка иностранцем доступно только в лизхолд.

На Бали большая часть объектов (95-98%) — это исключительно лизхолд. Фрихолд предлагают очень немногие застройщики. Для Бали это большая редкость. Подобные предложения необходимо тщательно проверять, чтобы не потерять деньги из-за неправильно оформленных документов или из-за того, что застройщик не имеет права работать с фрихолдом.

Что выгодней?
Лизхолд всегда дешевле, чем фрихолд. В Таиланде разница между фрихолдом и лизхолдом составляет около 10%. Кроме того, оплата объекта за лизхолд может проводиться разными способами, включая оплату третьим лицом или с помощью альтернативных способов. В случае фрихолда объект, по требованиям законодательства Таиланда, придется оплачивать только со своего личного счета. Это добавит необходимость уплаты комиссии за перевод и сопряжено с дополнительными сопутствующими расходами.
Регистрационный взнос на приобретение жилья сильно отличается в зависимости от выбранной формы собственности. Если при лизхолде он составляет 1,1% от стоимости объекта, то пошлина за фрихолд обойдется в 8,3%.

Таким образом, если цель инвестора — получение максимального дохода, то в Таиланде и на Бали лучше выбирать лизхолд.

Риски лизхолда минимальны, так как эта форма владения предусмотрена государственным законодательством и практикуется повсеместно.

Формы недвижимости: кондоминиум и апартаменты

Недвижимость в Таиланде или Индонезии продается в двух форматах — кондо (кондоминиум) и апартаменты, причем оба могут быть представлены в пределах одного и того же жилого комплекса. Различия заключаются в типе управления зданием и условиях владения жильем в его составе.

Кондо представляет собой резиденцию в здании, которым управляет ассоциация домовладельцев. Эта форма собственности накладывает некоторые ограничения на возможности использования жилья. В частности, в кондоминиумах Таиланда и Индонезии возможна только долгосрочная сдача квартир в аренду сроком от 6 месяцев. Для краткосрочной (менее 6 мес. и посуточной) аренды нужно получать отдельную лицензию.

Апартаменты — это резиденция отельного типа в здании, которым управляет одна организация. Жилье с такой формой управления можно сдавать посуточно.

Как сдавать недвижимость в аренду

Инвесторы редко занимаются самостоятельной сдачей недвижимости в аренду. Обычно эта задача передается управляющей компании, комиссия которой составляет около 20-30% от арендной платы за жилье. Однако в случаях, когда услуги управления оказывает компания-застройщик на своих объектах, размер комиссии меньше — около 15%.

Некоторые инвесторы, покупая недвижимость, хотят сохранить за собой возможность использовать купленное жилье для личного отдыха. Наличие управляющей компании не мешает это делать. Единственным условием является своевременное уведомление о датах планируемой поездки.

Стратегии аренды

Сдача жилья в долгосрочную аренду.

Преимущества:

Трудозатраты минимальные.
Прибыль меньше зависит от сезонных всплесков и проседаний.
Лицензию на сдачу жилья в аренду оформлять не нужно.

Недостатки:

Более низкая доходность.

Для сдачи жилья на долгий срок хорошо подходят кондомониумы.

Сдача жилья в краткосрочную аренду.

Преимущества:

Максимум прибыли в горячие сезоны.

Недостатки:

Трудозатраты выше, чем в случае долгосрочной аренды.
Возможно проседание или отсутствие прибыли во время сезонных спадов.
Лицензия на краткосрочную сдачу жилья в аренду (в Таиланде) — это разрешение, в котором прописывается разрешение со стороны соседей, так как краткосрочная сдача жилья подразумевает большее количество шума и грязи от постоянно меняющихся лиц, благоразумное поведение которых сложно гарантировать. Чтобы получить такую лицензию нужно заплатить пошлину и столкнуться с некоторым количеством бюрократических сложностей.

Для посуточной и краткосрочной сдачи жилья больше подходят апартаменты.

Программы с гарантированной доходностью

Подобные программы есть и в Таиланде, и на острове Бали. Согласно их условиям, инвестор получает гарантированный доход в течение 3-5 лет, а после этого выручка отеля распределяется между владельцами юнитов, в соответствии с их долей в проекте. При этом инвестору рекомендуется тщательно изучить условия, указанные в договоре, и убедиться в надежности застройщика и управляющей компании.
Обратить внимание на условия и сроки начала и конца гарантированных выплат, так как в соглашении могут иметься неучтенные дополнительные расходы или скрытые даты начала выплат. Некоторые проекты сталкиваются с задержками по выплатам. Также необходимо проверить наличие/отсутствие опции обратного выкупа недвижимости по стоимости приобретения.

Кроме правильно составленного договора, важно правильно выбрать застройщика. В противном случае есть вероятность столкнуться, например, с некачественном строительством, задержкой сдачи проекта и другими сложностями.

Программы с гарантированной доходностью — хороший вариант инвестиций, если есть заинтересованность в пассивном доходе, но необходимо тщательно контролировать содержание договора и желательно обеспечить сопровождение сделки грамотным юристом или опытным агентством недвижимости.

Налоги и сопутствующие расходы при покупке недвижимости в Таиланде и на Бали

В Таиланде
регистрационный взнос на покупку жилья зависит от выбранной формы собственности. Лизхолд дешевле — от 1,1% от стоимости объекта + плата за передачу права собственности на приобретаемую недвижимость. Фрихолд дороже. Пошлина на приобретение объектов в фрихолд — 8,3% от стоимости. Как правило, эти суммы делятся между покупателем и продавцом в разных долях, что прописывается в договоре. Уже на данном этапе заметно, что лизхолд обходится значительно дешевле, поэтому его чаще всего выбирают для инвестиционных целей, так как при продаже цена отличаться не будет.
Налог на владение недвижимостью — менее 0,1% в год. Налог на доход от аренды — 5-15% по прогрессивной шкале и чаще всего следует исходить именно из 15%. При продаже налог оплачивает покупатель.

В Индонезии
налог на приобретение жилья составляет 11% (НДС). Он сразу закладывается в стоимость недвижимости. Также 1% стоят услуги нотариуса.
Налог на владение недвижимостью в Индонезии составляет 0,5% в год.
Налог на доход с аренды — 10-20% в зависимости от налогового резидентства покупателя.
Налог при продаже — 10-20% от полученного дохода с недвижимости.

Здесь перечислены основные сопутствующие расходы, но от проекта к проекту они могут варьироваться. Многое зависит от локаций и конкретных проектов, поэтому нужно узнавать точные цифры у застройщика/агента, с которым вы работаете. По запросу вам должны предоставить полный список всех расходов по сделке.

Выводы

Юго-Восточная Азия — интересное и перспективное направление инвестиций, что связано как с благоприятными климатическими условиями и широкими возможностями пляжного и туристического отдыха, так и с повышенной доходностью растущего рынка недвижимости. Кроме того, этот рынок стабилен и максимально безопасен для инвестиций со стороны российских граждан.

Большое количество разных типов жилья от большого количества строительных компаний дает возможность выбирать оптимальные условия. При этом подбор недвижимости лучше предоставить агентству, так как оно хорошо ориентируется в рынке и поможет найти наиболее надежный и выгодный вариант.

Выбор стратегии инвестирования зависит от того, на какие риски готов пойти инвестор, на какую прибыль он нацелен и как быстро хочет начать получать доход.

Получите бесплатную консультацию

Написать в WhatsApp

Если у вас остались вопросы, вы можете задать их нашим экспертам на персональной консультации. Наши агенты по недвижимости подберут лучший проект по вашим предпочтениям и помогут получать сделать так, чтобы ваш второй дом приносил не только радость, но и доход.

Другие статьи

Получите бесплатную консультацию

Оставьте свои контактные данные, и мы свяжемся с вами в ближайшее время