Инвестиции в недвижимость Черногории: перспективы и реалии рынка, налоги и гражданство

Черногория находится в Юго-Восточной Европе и расположена очень удобно для путешествий по другим странам региона. Отсюда хорошо добираться до Хорватии, Сербии, Албании и других государств. Из порта Бар в Италию ходит паром, а из столицы Подгорицы летают авиакомпании лоукостеры.

В настоящее время страна является одним из первых кандидатов на вступление в Евросоюз и уже перешла на использование евро в качестве денежной единицы.

Визы в Черногорию россиянам не нужны, но в течение 24 часов по приезде нужно оформить временную регистрацию. Ее можно сделать в отеле проживания, в туристической фирме или в општине (муниципалитете). Безвизовый режим действует 30 дней. Если нужно больше, можно применить визаран — ненадолго выехать в другую страну, например Сербию, а потом вернуться обратно. При пересечении границы срок пребывания обнулится.

Красивая природа, теплое море, живописные леса и горы создают прекрасные предпосылки для развития туризма.

 

Отдых в Черногории безопасен. Жители дружелюбны и ненавязчивы, к тому же их язык и менталитет очень похожи на русский. В стране низкий уровень преступности, она занимает высокие рейтинги по индексу безопасности. Инциденты с туристами случаются очень редко.

Релокация в Черногорию достаточно проста благодаря лояльной визовой политике страны, сравнительно низкой стоимости аренды недвижимости и проживания в целом.

В Черногории также одна из самых низких в ЕС ставка корпоративного налога и налога на недвижимость. Большим преимуществом является наличие у страны соглашения с Россией и другими странами об избежании двойного налогообложения.

Отдельным плюсом следует назвать открытые в Черногории международные государственные школы с многолетней историей и преподаванием на английском и русском языке.

Страна развивается быстро, и у нее большой потенциал.

В 2023 году экономика Черногории продемонстрировала высокий рост ВВП, который составил 6%. В основу его легли бурный рост туристического сектора, увеличение частного потребления и приток иностранных граждан, включая россиян. В 2024 году ожидается снижение темпов роста ВВП до 3,4%, так как новый бюджет предполагает повышение социальных и капитальных расходов. Это — хорошая новость, означающая новые инфраструктурные проекты, призванные повысить туристическую и инвестиционную привлекательность страны. Благодаря таким высоким экономическим результатам в 2023 году бюджет страны был профицитным с превышением в 0,5% ВВП.

Экономика страны является растущей и, несмотря на политическую обстановку в Европе в целом, она ориентирована на привлечение инвестиций.

	2023e	2024f	2025f	2026f
Реальный рост ВВП, при фиксированных рыночных ценах	6.0	3.4	2.8	3.0
Частное потребление	5.4	3.4	3.4	3.3
Государственное потребление	3.1	2.8	2.7	1.8
Валовые инвестиции в основной капитал	4.8	3.4	3.5	3.3
Экспорт, товары и услуги	8.6	4.4	3.9	3.8
Импорт, товары и услуги	5.2	3.9	4.5	3.5
Инфляция (индекс потребительских цен)	8.6	3.9	2.5	2.0
Текущий торговый баланс (% от ВВП)	-11.4	-11.0	-11.6	-11.3
Чистый приток прямых иностранных инвестиций (% от ВВП)	6.3	7.1	7.0	7.0

Черногория — одно из самых востребованных туристических направлений в Европе. В конце 2023 года 20 крупнейших отелей и гостиничных групп страны сообщили об общей прибыли €34,16 млн, что намного превышает показатели 2022 года, когда прибыль составила €24,65 млн.

Весной и, зачастую, до середины осени в стране пляжный сезон. Пляжи в Черногории удивительно чистые: за их состоянием тщательно следят. Кроме пляжного отдыха к услугам отдыхающих рыбалка, дайвинг, яхты, рафтинг, экскурсии и многое другое.

Любителям экскурсий по историческим местам тоже есть чем заняться. История Черногории полна романтики. Здесь сохранились средневековые здания, церкви, включая храм Санта Мария, которую построили в IX веке. С этой точки зрения особенно интересен город Котор, где много таких строений и памятных мест.

С конца осени и всю зиму наступает пора горнолыжного отдыха. В стране много горнолыжных курортов, например, Колашин, Жабляк и другие. Летом сюда приезжают альпинисты и экскурсионные группы, а в конце осени наступает время зимних видов спорта. При сравнительно невысокой цене отдыха, качество лыжных трасс Черногории ничем не уступает Швейцарии.

Все это делает страну привлекательной для отдыхающих.

Генеральный план развития туризма Черногории подразумевает развитие природного туризма, особенно пешего и велосипедного, а также создание новой инфраструктуры и услуг. Также правительство страны старается привлекать инвесторов в новые проекты, целью которых является освоение необжитых участков побережья, таких как пляж Яз, Велика плажа, Ада Бояна и Булярица.

За последние 5 лет цены на недвижимость в Черногории выросли на 63%, и по данному показателю страна находится на седьмом месте в Европе. При этом стоимость жилья все еще остается сравнительно невысокой. Среди европейских столиц Подгорица находится на втором месте по самой низкой стоимости жилья. На первом месте по этому показателю — Скопье (Северная Македония).

Спрос на рынке недвижимости Черногории больше, чем предложение, что приводит к постоянному росту цен на жилье. Благоприятному инвестиционному климату также способствует один из самых низких налогов на недвижимость.

Рост цен на жилье в Черногории

В начале 2024 года (январь-март) цены на жилье в Черногории увеличились на 30,9% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. В последнем квартале 2023 года рост был ниже и составил 27,9% по сравнению с аналогичным кварталом 2022 года.

 

По данным новостного портала Черногории vijesti. me, в первом квартале 2024 года объем прямых иностранных инвестиций в страну составил €208 млн, что на €1,5 млн меньше, чем за тот же период 2023 года. Вероятно, это незначительное колебание вызвано изменением налогообложения и введением прогрессивной ставки.

Около половины инвестированных средств (€93,8 млн) было вложено в приобретение недвижимости, что лишь на 11% меньше того же показателя за 2023 год (€105,3 млн).

Лидерами инвестиций в недвижимость Черногории за первый квартал 2024 года стали Сербия (€14,6 млн), Турция (€11,2 млн) и Россия (€8,05 млн).

Таким образом, за три прошедших года иностранные граждане инвестировали в недвижимость Черногории €1,2 млрд: в 2021 — €278 млн, в 2022 — 448 млн, в 2023 — €463 млн.

Лидером за этот период стали инвесторы из России (€177 млн), заним следуют Сербия (€167 млн) и Германия (€148 млн).

 

Рост инвестиций в недвижимость вызвал рост цен на жилье в новостройках. Средняя площадь квартиры в новостройках в 2021 году составила €1216, в 2022 — €1402, в 2023 — €1555, а в первом квартале 2024 — €1756.

Согласно данным аналитического агентства MONSTAT, средняя цена за квадратный метр в новостройках Черногории в первые три месяца 2024 года составила в среднем в Подгорице €1761, в приморском районе €1857, в центральном районе — €958 и в северном регионе — €1200.

По данным за второй квартал 2023 года, доходность от краткосрочной аренды жилья в Черногории составляла от 5 до 8,2%, что выше, чем аналогичный показатель в среднем по Европе. При долгосрочной аренде доходность составит 6-8%.

Арендные ставки растут благодаря большому спросу. Однокомнатные квартиры в Черногории сдаются за €350-850 в месяц, а двухкомнатные — за €500-1000.Источник

• Средняя арендная плата в Подгорице в настоящее время составляет около €570 в месяц.
• Средняя ежемесячная арендная плата в заливе Котор — €880.
• Арендные ставки в Тивате выше — около €1025 в месяц.
• Средняя арендная плата в Будве составляет €1370 в месяц.

Если говорить о краткосрочной аренде, то, по данным информационного портала montenegrobusiness.eu, в 2024 году стоимость частного жилья в Чани начинается от €320 за 10 дней, в Херцег-Нови и Суматоре — от €350 за 10 дней, в Тивате — от €600 за 10 дней.