Инвестиции в недвижимость Болгарии

За последнее десятилетие крайне низкие процентные ставки по банковским депозитам становились мощным стимулом для инвестиций в недвижимость. По этой причине в 2014 году рынок жилья вступил в фазу роста, которая сохраняется по сей день. За период с 2014 по 2022 год цены на жилье по всей стране выросли на 83,1% (34,1% с учетом инфляции).

Покупатели недвижимости отдают предпочтения городам, особенно столице государства — Софии, а также курортным городам Бургас и Варна. В основном это связано с возможностями трудоустройства и более высоким уровнем жизни. Наблюдается спрос на недвижимость с дополнительной инфраструктурой: парковочные места, зеленые насаждения и близость к остановкам общественного транспорта.

Рост цен на жилье продолжался в большинстве крупных городов Болгарии.

Многих инвесторов интересуют локации на крупных курортах у моря с жильем разных типов: от недорогих апартаментов до вилл.

В 2022 и 2023 году наблюдался рекордный всплеск жилого строительства — более 48 210 и 47 290 новых квартир соответственно.

Больше всего квартир в новостройках было сдано в Софии, вторым по популярности направлением стал город Бургас, на третьем — Варна.

Источник: https://www.nsi.bg/en/content/1335/building-permits-issued-construction-new-buildings

В 2024 году темпы снизились, но остались достаточно высокими. Спрос на недвижимость постоянный, но пока нет резких всплесков цен. Они растут поступательно в ответ на позитивные изменения в стране в целом, что делает очень своевременными инвестиции в недвижимость Болгарии.

Рис. Динамика роста цены на жулю недвижимость в Болгарии, 2006-2024, % г/г.

Устойчивый рост строительной отрасли формирует большое количество предложений на рынке и сравнительно невысокие, особенно по европейским меркам, цены на квартиры и жилье.

В конце 2022 года и весь 2023 год наблюдался настоящий строительный бум. Строилось большое количество многоквартирных домов и еще большее — отдельно стоящих жилых строений (домов, таунхаусов, вилл).

Рис. Сдача многоквартирных и жилых домов по кварталам

Особенностью рынка новостроек Болгарии является высокая популярность трехкомнатных квартир. По данным Национального статистического института Болгарии, количество трехкомнатных квартир в новых домах лишь немногим ниже количества нового двухкомнатного жилья. Значительно уступают по показателям однокомнатные квартиры и квартиры с количеством комнат более трех.

Рис. Количество комнат в квартирах новостроек Болгарии за 2023 и 2024 годы.

По результатам первого квартала 2024 года жилье в новостройках пользовалось большим успехом, чем вторичная недвижимость, но в 2022-2023 годах их популярность в среднем была на одинаковом уровне, по очереди испытывая спады и подъемы.

После сильного роста с 2021 года по третий квартал 2022 года спрос на недвижимость начал замедляться на фоне высокой инфляции и постепенного повышения процентных ставок.

Во втором квартале 2023  года количество и стоимость сделок с жилой недвижимостью в Болгарии упали на 15,5% и 6,2% соответственно по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Источник: https://www.nsi.bg/en/content/13025/housing-price-statistics

За тот же период количество сделок на жилье в новостройках сократилось на 23,6% год к году, а стоимость сделок упала на 12,1%. На вторичное жилье количество и стоимость сделок сократились на 12,1% и 2,4% соответственно.

Как приобрести недвижимость в Болгарии

Приобрести недвижимость можно удаленно. Для этого понадобится доверенность на совершение покупки от вашего имени, выписанная на частное лицо или юридическую фирму, которые затем будут заниматься процедурой приобретения и оформления объекта.

Покупка недвижимости происходит следующим образом:

1. Открытие банковского счета в Болгарии для последующего перевода средств на счет продавца.
2. Выбор объекта недвижимости и его резервирование с внесением залога.
3. Подписание предварительного договора и, далее, нотариального акта.
4. Оплата транзакции и дополнительных сборов.
5. Регистрация права собственности.
6. Подача заявления на визу типа D в ближайшем болгарском посольстве или генеральном консульстве. Временный ВНЖ выдается на срок от 3 до 6 месяцев.

Сдача недвижимости в Болгарии в аренду

Одной из ключевых тенденций на болгарском рынке недвижимости является популярность аренды. Многие молодые специалисты и студенты предпочитают арендовать, а не покупать жилье, поскольку это дает им большую свободу перемещений. Такая тенденция привела к популяризации инвестирования в недвижимость с целью последующей ее сдачи в аренду.

Для Болгарии характерна умеренная валовая доходность от аренды (доходность от сдачи в аренду до вычета всех расходов и с допущением, что жилье сдается без простоев). В течение нескольких последних лет она изменялась очень незначительно. По данным за второй квартал 2024 года , средняя валовая доходность от сдачи жилья в аренду в Болгарии составила 4,65%, а результат первого квартала — 4,56%. Источник: https://www.globalpropertyguide.com/europe/bulgaria/rental-yields.

Доходность от сдачи жилья в аренду во многом зависит от выбора района, где она находится. В частности, наиболее востребованными адресами в Софии являются Сад врачей, Иван Вазов, Изток и Лозенец. Это зеленые районы с музеями, посольствами и университетами, а также прочей инфраструктурой, привлекательной для экспатов.

Престижные пригородные районы в южной Софии расположены на горе Витоша и ее окрестностях — Бояна и Драгалевци.

Для тех, кому особенно важна доходность от сдачи, можно порекомендовать квартиры в Студентски Град, где валовая доходность от аренды составляет 7%, но этот показатель актуален только для небольших квартир. Доходность жилья большой площади составляет все те же 4%.

За пределами Софии валовая доходность от аренды составляет: Варна (4,73%), Пловдив (4,45%), Стара Загора (4,2%), Бургас (5,2%), Шумен (4,53%), Ямбол (5,3%).

Налоги на приобретение недвижимости в Болгарии, владение ею

При заключении сделок по продаже земли и аренде жилой недвижимости НДС платить не нужно. НДС (стандартная ставка 20%) действует только при покупке коммерческой недвижимости.

Налог на имущество

Уплачивается местному муниципалитету каждый год. Величина налога составляет 0,01-0,45% от кадастровой стоимости недвижимости.

Транзакционные издержки

1. Налог на передачу недвижимости — 2-3% в зависимости от муниципалитета.
2. Нотариальные расходы — 0,1-1,5% от цены недвижимости. С возможным включением таких услуг, как проверка документов и использование эскроу-счета (до финализации сделки и подписания нотариального акта средства хранится на закрытом счете).
3. Регистрационные сборы около 0,1% от стоимости недвижимости.
4. Юридическое сопровождение 0,5-2%.
5. Гонорар агента по недвижимости обычно уплачивается в равных долях покупателем и продавцом в размере 2,5-3%.

Иные возможные траты:

1. Техосмотр при покупке вторичной недвижимости (опционален).
2. Перевод документов с болгарского языка для иностранных граждан для понимания особенностей договора.
3. Страховка обязательной не является, но рекомендуется.

Упрощен процесс покупки для иностранных инвесторов. За счет уменьшения минимальной налоговой базы для расчета налога на передачу собственности, приобретение недвижимости стало более доступным. Также при регистрации прав собственности нужно предоставлять меньшее количество документов, а регистрация в кадастре происходит значительно быстрее.