Инвестиции в недвижимость — от А до Я

Чем хороши инвестиции в недвижимость

Инвестиции в недвижимость — консервативный и низкорисковый способ вложения средств, в некоторых случаях — среднерисковый, когда инвестиции идут со старта продаж при минимуме документов по проекту, а также в случае инвестиций в зарубежные объекты в странах, где есть риски, связанные с ненадлежащим оформлением документов или с высокой вероятностью банкротств, кризисов и прочих форс-мажорных обстоятельств.

Очень часто недвижимость рассматривают как средство вложить деньги, защитив их от инфляции, но этот инструмент можно использовать не только для сохранения капитала, но и как стабильный источник получения дохода.

В этой статье мы расскажем вам об основных способах инвестирования в недвижимость и о том, какие факторы следует учесть при выборе стратегии.

Плюсы инвестиций в недвижимость

1. Надежность — в долгосрочной перспективе цена недвижимости возрастает почти всегда. Именно поэтому она считается надежным средством защиты капитала от инфляции. К примеру, цена за квадратный метр в новостройках Москвы изменилась от 252 985 руб. в 2015 году до 542 528 руб. в 2024 году, что составило 114,45%. А между тем уровень инфляции за тот же период составил 83,62%. Если брать зарубежную недвижимость, то и здесь цифры не хуже. Например, согласно суммарному индексу цен на недвижимость, цены в Венгрии выросли с 2015 года на 169,4%, а инфляция за тот же период составила 65,62%.
2. Ликвидность. Недвижимость — один из базовых товаров, пользующихся спросом. Этот актив всегда можно либо сдать в аренду, либо продать.
3. Доход не только от продажи, но и от сдачи недвижимости в аренду.
4. Кредиты и рассрочки — как возможность приобрести недвижимость, не имея на это собственных средств. Ставки по некоторым кредитам, например ипотечным, позволяют получить большую прибыль даже с учетом выплаты процентов (если на рынке нет локального кризиса).
5. Разброс цен и вариантов, благодаря которым любой инвестор может найти объект, отвечающий его задачам и финансовым возможностям — от целого здания, виллы или таунхауса до небольшой студии или однокомнатной квартиры.
6. Инвестиции в зарубежную недвижимость — это возможность получить ВНЖ и гражданство в другой стране, доступ к банковскому счету без санкционных ограничений, а также опция более свободно путешествовать по миру.

Минусы инвестиций в недвижимость

1. Сложности и риски, связанные с необходимостью разбираться в законах и порядках чужой страны, понять, сколько, когда и кому следует заплатить за те или иные услуги. При этом велика вероятность либо потратить лишние деньги либо, напротив, не уплатить налоги или комиссии и, как следствие, столкнуться со штрафами и иными проблемами, связанными с иностранными госструктурами.
2. Невозможность быстро получить обратно вложенные деньги — на продажу недвижимости требуется некоторое время.
3. Зависимость стоимости недвижимости от внешних факторов: экономическая и политическая ситуация в регионе, экологическая или эпидемиологическая обстановка.
4. Обстоятельства непреодолимой силы, которые могут нанести ущерб недвижимости: стихийные бедствия, затопление, пожары.

Инвестиционная недвижимость в каталоге Russia Sotheby’s International Realty

Смотреть каталог

Основные термины и направления инвестирования в недвижимость

Глобально есть три основных направления инвестирования в недвижимость в зависимости от того, что вы планируете делать с ней дальше: покупка недвижимости, как сохранение капитала для будущих поколений, покупка недвижимости с последующей перепродажей и приобретение недвижимости для сдачи в аренду. Возможны и комбинированные варианты, например, покупка недвижимости, сдача ее в аренду, а затем — продажа и получение дополнительной прибыли.

При этом следует различать первичное, вторичное жилье и отдельно — коммерческую недвижимость.

Первичная недвижимость — это недвижимость на этапе строительства или уже построенная, но без оформленного на нее права собственности.

Вторичная недвижимость — недвижимость, у которой уже есть владелец с оформленным правом собственности.

Коммерческая недвижимость — это здания или помещения, предназначенные для ведения той или иной предпринимательской деятельности. В такой недвижимости можно размещать магазины, рестораны и кафе, парикмахерские, развлекательные заведения и др.

Приобретение недвижимости с целью сдачи ее в аренду

Аренда может быть краткосрочная или долгосрочная. И у той, и у другой есть свои преимущества и недостатки.

Сдача жилой недвижимости в долгосрочную аренду.

Студия в Будапеште сдается за €464 в месяц на длительный срок. Договор заключается на год. Размер коммунальных платежей составляет в месяц около €100. Их оплачивает арендатор.
Доход в год составит €5 568 без учета налогов и амортизации.

Апартаменты под инвестиции в Будапеште

Плюсы:

• Стабильный доход, в том числе в стабильной валюте.
• Отсутствие простоев жилья, что регулярно случается при его посуточной сдаче, особенно в странах, где туристический поток подвержен сезонным колебаниям.
• Возможность снять с себя нагрузку в виде коммунальных платежей — при долгосрочной аренде их платят жильцы.
• Необходимость в ремонте возникает гораздо реже, соответственно, меньше расходы.
• Требования к локации более скромные, чем при краткосрочной аренде. Из наиболее важных факторов: транспортное удобство, наличие инфраструктуры. Благодаря этому можно выбрать недвижимость по более доступной цене.
• Уборка, как правило, выполняется арендатором. Исключением являются случаи, когда услуги клининга по договору осуществляет управляющая компания. Это может также стать основанием для получения более высокого дохода за счет более высокой стоимости аренды обслуживаемого жилья.

Минусы:

• Более низкий доход по сравнению с потенциальным доходом от краткосрочной аренды.

Реальный пример

В ОАЭ был куплен объект в Grove Beach Views by Aldar — двухспальная квартира 100 кв. м. Стоимость составила $1 млн. Покупатель получил рассрочку платежа в четыре этапа: первый — $400 тыс. при заключении договора, а далее — равными частями в три этапа до 31 мая 2025 г. Объект сдается весной 2025 г. с чистовой отделкой, готовой кухней и санузлами. Нужно будет докупить только мебель. В этом районе квартиры сдаются в среднем по цене от $10 тыс. в месяц, что даст минимальную доходность в год от 10% (не включая годовой сервисный сбор и 15% от арендной ставки за услуги управляющей компании).

Сдача жилой недвижимости в краткосрочную аренду — посуточно.

Студия в Будапеште сдается за €125 в сутки. Размер коммунальных платежей составляет в месяц около €100. Занятость жилья высокая — 70% в среднем в год. Доход за месяц составит €2 625. Итого за год доход от квартиры — €31 500 без учета налогов и амортизации.

Плюсы:

• Потенциальный доход в разы выше, чем от сдачи в долгосрочную аренду.
• Возможность гибко распоряжаться жильем, например, продать его без необходимости расторгать договор долгосрочной аренды или выжидать время до его прекращения.
• В случае, если управление квартирой осуществляет управляющая компания, разница доходной части компенсирует все затраты и принесет дополнительную высокую прибыль.

Минусы:

• Вероятность недополучения потенциальной прибыли из-за простоя жилья. Хорошим показателем считается 70-80% загрузки в месяц. В случае, если недвижимость располагается в курортном районе — загрузка жилья, как правило, будет подвержена сезонным колебаниям.
• Зависимость дохода и загрузки жилья от локации. Краткосрочная аренда предполагает удобное расположение объекта относительно туристических достопримечательностей, наиболее популярных и востребованных мест или наличие рядом удобного транспорта.
• Ремонт в таком жилье делается чаще, чем при долгосрочной аренде.
• Оплата коммунальных платежей может остаться на собственнике, хотя чаще всего эта сумма все же закладывается в стоимость аренды.

Потенциальные минусы, которые исключаются заключением договора с управляющей компанией:

• Поиск арендаторов.
• Необходимость постоянно быть на связи и решать возникающие проблемы.
• Замена постельного белья и полотенец, клининг и прочие задачи по обслуживанию жилья после выезда гостей.

Приобретение недвижимости с целью дальнейшей продажи

Степень доходности и риска будет изменяться в зависимости от того, на каком этапе проекта вы приобретаете недвижимость, сколько по времени готовы ждать, и привлекаете ли для покупки заемные средства.

Приобретение недвижимости на этапе проекта. Выгодней всего покупать недвижимость на старте продаж, когда цены ниже всего — этап котлована. В зависимости от страны, региона и прочих обстоятельств, стоимость недвижимости за период от котлована до сдачи объекта может вырасти на 10-50%. В среднем — 15-20%. Кроме того, на этом этапе застройщики более охотно дают рассрочки платежей. Например, при покупке недвижимости в Омане некоторые застройщики дают рассрочки на срок до 5 лет при минимальном начальном взносе от 10 до 20%.

Обратная сторона довольно высокой доходности — более высокие риски: недобросовестные застройщики, форс-мажорные обстоятельства, недостаток средств, юридические проблемы или резкое изменение политической и экономической ситуации могут остановить или затормозить строительство. Поэтому так важно перед приобретением:

• Проверить, как долго застройщик работает на рынке, и какие проекты уже сданы.
• Изучить план застройки и выяснить, какая инфраструктура уже есть, а какая будет построена в ближайшее время.
• Узнать, не было ли у застройщика проблем с отчетностью, документацией, разрешениями на строительство и налогами. С этим помогут такие ресурсы, как Единый реестр застройщиков, органы строительного надзора, а также сообщества и каналы, посвященные строительству и недвижимости.

С зарубежной недвижимостью дела обстоят одновременно и сложнее, и проще. Сложнее и более рискованно — если пытаться своими силами заниматься инвестициями в недвижимость других стран. Разные государства имеют разную специфику. Налоги, оформление сделок, работа с застройщиками и арендаторами — все это требует большого количества знаний, не говоря о том, что выбор самой страны и локации в ней требует наличия широкой экспертизы в сфере недвижимости разных стран и актуальных знаний в области последних изменений законодательств и визовой политики. Однако все может стать предельно простым, если воспользоваться услугами риэлторской компании или агентства недвижимости, которые профессионально занимаются вопросами инвестиций в недвижимость. В этом случае вам сразу предложат максимально доходные и надежные варианты под ваши требования, помогут оформить все сопутствующие документы, договориться о рассрочках и скидках.

Выбирая агентство недвижимости или риэлтора, следует обратить внимание на следующие моменты:

• Время работы на рынке недвижимости. Чем дольше агентство недвижимости занимается своей сферой деятельности, тем больше у него экспертных знаний и связей.
• География присутствия. Чем в большем количестве стран представлено агентство недвижимости, тем шире его возможности по подбору наиболее привлекательных с точки зрения инвестиций в недвижимость.
• Перечень услуг. Компания по подбору зарубежной недвижимости должна заниматься не только ее покупкой, получением ВНЖ или гражданства, но и формированием полноценного инвестиционного портфеля, потому что это принципиально разные вещи.

Выбор проекта для инвестирования — очень непростой процесс

Мы рекомендуем воспользоваться помощью профессионалов и обратиться за консультацией к нашим экспертам по недвижимости: они ответят на все вопросы и расскажут о возможных рисках и подводных камнях.

Оставить заявку

Приобретение недвижимости после сдачи ее в эксплуатацию. К этому определению относится как жилье в новостройках, так и вторичная недвижимость. Для таких вложений характерна умеренная прибыль и сниженные риски. В данном случае будет более эффективным комбинирование аренды с последующей продажей — после сдачи объекта выполняется ремонт, затем некоторое время жилье сдается в аренду, а потом, когда стоимость недвижимости вырастет, она продается.

Как отдельная разновидность инвестиций выделяется флиппинг — приобретение вторичной недвижимости в плохом состоянии по низкой цене и ее последующая продажа после ремонта. Этот вариант может дать определенный выигрыш по сравнению с обычной покупкой вторичной недвижимости, но из полученной таким образом прибыли нужно вычесть стоимость ремонта и потраченное на это время.

Выбор недвижимости под сдачу в аренду, исходя из целей ее приобретения

При выборе недвижимости нужно четко понимать, на какую целевую аудиторию вы рассчитываете. К примеру, если речь идет об аренде на длительный срок, то наиболее популярными будут однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Важную роль здесь сыграют этаж, ремонт, мебель, наличие необходимой бытовой техники, а также удобное транспортное положение.

Если речь пойдет о краткосрочной аренде, то здесь в приоритете недорогое жилье с малой площадью, расположенное как можно ближе к основным достопримечательностям, рядом с туристическими маршрутами или, в крайнем случае, недалеко от транспортных узлов (станции метро, электрички и т.д.).

Туристы и командированные сотрудники компаний зачастую приезжают либо в одиночестве, либо парами. В съемном жилье они в основном только ночуют, поэтому не видят смысла переплачивать за лишнюю площадь. Однако двух и трехкомнатные квартиры тоже имеют свои преимущества, так как конкуренция в этом сегменте ниже, а туристам зачастую дешевле снять большую квартиру, чем платить за два или три номера в гостинице.

Для коммерческой недвижимости первостепенное значение имеет подбор локации, соответствующей направлению бизнеса. К примеру, услуги прачечной в бизнес-центре не будут пользоваться большим спросом, зато ее расположение в семейном районе или в пределах торгового центра даст большой поток клиентов. Еще одним критерием является проходимость места, где расположена коммерческая недвижимость — чем больше людей проходят мимо здания в течение дня, тем больше потенциальных клиентов может получить арендатор и тем интересней для него предложение арендодателя.

Выбор недвижимости для дальнейшей перепродажи

Для этой цели больше всего подходят крупные города и курорты, где спрос на жилье стабильно высокий и при этом наблюдается некоторый дефицит современного жилья премиум-класса, как, например, на острове Бали (Индонезия).

Отдельное внимание следует обратить на новые туристические направления и страны, например, Оман, где стоимость недвижимости пока не так высока, как в остальном регионе, но строительство идет большими темпами, а цены будут расти, так как государство придерживается политического нейтралитета, развивая свои рекреационные ресурсы и создавая масштабные интегрированные туристические комплексы для иностранных отдыхающих. Благодаря такой модели развития поток отдыхающих растет с каждым годом, повышая спрос на жилье и его стоимость.

Выбор недвижимости для личного проживания и получения ВНЖ

Здесь следует исходить из нескольких важных соображений:

• Требования страны для получения ВНЖ. Разнообразие программ, подходящих для претендента на статус.
• Требования к стране со стороны потенциального экспата: климат, индекс безопасности государства, удобный визовый режим с соседними государствами, возможность дальнейшего получения гражданства, стоимость жилья и т.д.

Что выгодней — вкладывать собственные деньги или привлекать банковские займы?

Основной вид дохода от недвижимости — увеличение цены (переоценка объекта) с течением времени и рентные платежи, которые получает владелец, пока объект у него. При этом практика показывает, что приобретение недвижимости с привлечением кредитных средств зачастую дает существенно больший доход, чем оплата объекта исключительно собственными средствами.

Это происходит тогда, когда суммы, которые предстоит выплатить банку за кредит, меньше, чем доход при последующей продаже жилья. За счет такой разницы инвестор получает доход со своего вклада, а также разницу между доходом с привлеченных банковских инвестиций и процентами по вкладу.

Главное правило — такой вариант принесет существенную прибыль лишь при невысоких процентных ставках по кредиту и достаточно высоком доходе от недвижимости при ее последующей продаже.

Примеры выгодных предложений по рассрочкам и кредитованию

Предложение по рассрочке застройщика в Черногории (0%)

1. €5000 — депозит.
2. 40% — в течение 10 дней после подписания договора.
3. 15% — в начале строительных работ.
4. 20% — по окончанию строительства второго этажа (грубые работы).
5. 20% — по окончанию грубых работ.
6. 5% — при получении ключей.

Кредитование в Омане

Один из банков, к примеру, предоставляет возможность покупки недвижимости для нерезидентов страны, включая иностранцев. С помощью этой программы можно приобрести жилье, используя финансирование с процентной ставкой от 4,99%.

Преимущества:

• Более длительные сроки погашения (до 25 лет).
• Обслуживание проводится специализированным операционным отделом по ипотечному кредитованию — быстрый и конфиденциальный процесс оформления.
• Возможность оформления совместного кредита с близкими родственниками.
• Страхование жизни и имущества по специальным тарифам.
• Особые условия, если первый взнос оплачивается из собственных средств и источников.

Итоги

Инвестиции в недвижимость могут стать выгодным и надежным средством размещения капитала. Но они требуют хорошей проработки вопроса и серьезных трудозатрат, начиная с выбора способа получения прибыли, подбора подходящего варианта и заканчивая общением с клиентами и организацией текущего и капитального ремонта.

Инвестиции в зарубежную недвижимость, помимо более высокой доходности, имеют дополнительные преимущества вроде получения ВНЖ, шенгенской визы и банковской карты, которой можно расплачиваться в любой стране. Однако во избежание потери средств приобретать и оформлять такую недвижимость лучше через риэлторов, профессионально занимающихся вопросами инвестирования.

Занимаясь продажей элитной недвижимости на протяжении более 10 лет, компания Russia Sotheby’s International Realty обладает широкой экспертизой в сфере своей деятельности. Офисы в 84 странах мира позволяют нам поддерживать всегда актуальные знания по вопросам выбора и приобретения жилья и коммерческих объектов. Мы готовы оказать помощь в формировании вашего инвестиционного портфеля, проконсультировать по наиболее перспективным направлениям капиталовложения, а также программам ВНЖ, ПМЖ и получению гражданства.