Покупка недвижимости в Таиланде иностранцем: что можно купить и как оформить

Категории

Светлана Летуновская Старший консультант по недвижимости Russia Sotheby's International Realty

ДАТА:

22.08.2025

ВРЕМЯ ПРОЧТЕНИЯ:

9 минут

Таиланд — одно из самых привлекательных направлений для инвестиций в недвижимость среди иностранных покупателей. Стабильная политическая ситуация, развитая инфраструктура и лояльное отношение к иностранцам делают королевство идеальным местом для долгосрочных вложений.

Для российских инвесторов покупка недвижимости в Таиланде — это возможность диверсифицировать портфель, получить стабильный доход в твердой валюте и обеспечить себе комфортное место для жизни в тропическом климате круглый год.

Правовой статус: что может приобрести иностранец

Кондоминиумы — основная возможность для иностранцев

Иностранные граждане могут покупать квартиры в кондоминиумах с полным правом собственности (freehold). Ограничение одно: доля иностранного владения в здании не должна превышать 49%. То есть минимум 51% квартир должно принадлежать тайским гражданам или компаниям.

Процедуру проверки квоты проводят при регистрации сделки в Land Department. Рекомендуем заранее уточнять у застройщика или управляющей компании текущее соотношение владения.

Частные дома: ограничения и решения

Прямая покупка земли и домов иностранцам в Таиланде запрещена. Но есть легальные схемы владения:

Аренда земли (Land Lease)

Максимальный срок аренды — 30 лет с возможностью продления еще на 30 лет
Дом на арендованной земле может находиться в полной собственности иностранца
Самый безопасный и прозрачный способ

Владение через тайскую компанию

Создание тайской компании, где иностранец владеет до 49% акций
Требует наличия тайских партнеров (51% акций)
Более сложная структура, нужно профессиональное сопровождение

Рыночные тренды по виллам:
По данным CBRE, рынок вилл переживает период консолидации. Известные застройщики показывают сильные продажи, а менее опытные девелоперы сталкиваются с трудностями. Некоторые проекты, которые не достигли целевых показателей продаж, проходят ревизию: уменьшают размеры единиц для более конкурентной цены или даже конвертируют в кондоминиумы.

Эксперты Russia Sotheby’s International Realty помогут сделать правильный выбор

Мы рекомендуем воспользоваться помощью профессионалов и обратиться за консультацией к нашим экспертам: они ответят на все вопросы и расскажут о всех подводных камнях покупки недвижимости за рубежом.

Получить консультацию

Процесс покупки недвижимости

Due Diligence — обязательная проверка

Перед заключением сделки нужно провести комплексную проверку:

Для кондоминиумов:

Проверить соотношение иностранного владения в здании
Проанализировать документы на земельный участок
Изучить финансовое состояние управляющей компании
Проверить разрешения на строительство

Для домов:

Проверить право собственности на землю продавца
Проанализировать возможные обременения
Изучить планировочные ограничения района

Договор с застройщиком или продавцом

При покупке в новостройке:

Предварительный договор (Reservation Agreement)
Основной договор купли-продажи
График платежей (обычно поэтапный)

При покупке готовой недвижимости:

Договор купли-продажи (Sale & Purchase Agreement)
Условия передачи права собственности

Регистрация в Land Department

Окончательную регистрацию права собственности проводят в территориальном отделе земельного департамента (Land Department).

Процедура включает:

Подачу документов обеими сторонами сделки
Уплату государственных сборов
Получение титула собственности (Chanote)

Лучшие предложения недвижимости Таиланда в каталоге Russia Sotheby's International Realty

Вилла

Таиланд
328 м²

Комплекс вилл в спокойном районе Пхукета

895 000

Виллас 2.5 спальнями| Пхукет

Апартаменты

Таиланд
90 м²
1 116 845

Дизайнерские апартаменты с 2 спальнями в Бангкоке

Апартаменты

Таиланд
75 м²
450 050

Пентхаус с 1 спальней в Бангкоке

Апартаменты

Таиланд
68 м²

Эко-апартаменты у озера в Банг Тао

351 030

Апартаментыc 1 спальней| Пхукет

Апартаменты

Таиланд
317 м²

Роскошные апартаменты на первой линии

По запросу

Апартаментыс 4 спальнями| Пхукет

Апартаменты

Таиланд
121 м²

Резиденции с панорамным видом на море

869 290

Апартаментыс 2 спальнями| Пхукет

Налоги и сборы при сделке

Обязательные платежи покупателя

Transfer Fee (сбор за переход права собственности)

Размер: 2% от кадастровой или договорной стоимости (берут большую)
Можно делить между покупателем и продавцом по договоренности

Stamp Duty (гербовый сбор)

Размер: 0,5% от стоимости сделки
Платят, если не платится подоходный налог с продажи

Дополнительные расходы

Услуги юриста: 1-2% от стоимости недвижимости
Нотариальное заверение документов
Переводы документов
Банковские комиссии при переводах

Оптимальные схемы владения недвижимостью

Кондоминиумы: прямое владение

Для квартир в кондоминиумах рекомендуется прямое владение на имя физического лица как наиболее простая и надежная схема.

Преимущества:

Полное право собственности
Простота управления
Возможность свободной продажи
Минимальные текущие расходы
Дома: комбинированные схемы

Аренда земли + собственность на дом:

Самая безопасная схема для иностранцев
Можно получить финансирование
Прозрачные отношения с арендодателем земли

Схема с тайской компанией:

Подходит для коммерческого использования
Можно владеть большими участками
Требует постоянного администрирования

Аналитика рынка недвижимости за первое полугодие 2025 года

Общая ситуация на рынке Пхукета

Первое полугодие 2025 года продемонстрировало смешанные тенденции на рынке недвижимости Пхукета. Несмотря на общее снижение международного турпотока в Таиланд на 7,5% (до 16,685,466 туристов против 18,044,430 во втором полугодии 2024), остров показал более устойчивые результаты благодаря росту пассажиропотока через международный аэропорт.

Ключевые показатели H1 2025:

Сегмент кондоминиумов:

Запущено 17 новых проектов против 23 в предыдущем полугодии (-37,5% полугодие к полугодию)
Общий объем новых единиц: 3,711 против 4,965 в H2 2024
Продажи показали рост: 3,633 единицы (+48% полугодие к полугодию, +21% год к году)
Существующее предложение выросло на 6,9%, будущее предложение увеличилось на 12,1%

Сегмент вилл:

Количество новых запусков сократилось до 397 единиц (-29,4% полугодие к полугодию, -41,5% год к году)
Продано 286 вилл (+23,8% полугодие к полугодию, но -21,9% год к году)
Совокупный уровень продаж составил 74,1%
Наибольшие остатки непроданных объектов наблюдаются в сегменте High-end (35-90 млн батов)

Географическое распределение активности:

Основная активность в кондоминиумах переместилась в районы South Coast и West Coast (Юг) из-за большей доступности земли и цен на 15-20% ниже, чем в West Coast (Центр)
40,8% новых вилл сосредоточено в районе West Coast (Север)
Завершено строительство 1,763 единиц кондоминиумов в 8 проектах

Прогноз предложения на ближайшие годы

Согласно анализу CBRE, ожидается существенное увеличение предложения:

H2 2025: 4,104 единицы кондоминиумов в 29 проектах
2026 год: 10,020 единиц в 39 проектах
В отельном сегменте ожидается добавление 1,400 номеров во втором полугодии 2025

Эти данные указывают на необходимость тщательного выбора объектов и районов для инвестиций, учитывая растущую конкуренцию на рынке.

Инвестиционная привлекательность и рентабельность

Доходность от аренды

Согласно данным рынка, более половины новых проектов включают программы аренды или арендные сервисы, что делает их удобными для инвесторов:

Кондоминиумы: 4-7% годовых в THB
Виллы среднего сегмента: 5-8% годовых
Luxury-сегмент: 3-5% годовых, но с потенциалом роста капитала

Туристический потенциал

Пхукет остается флагманским курортом Таиланда для иностранного туризма. Развитая авиационная инфраструктура, широкий спектр отелей от бюджетных до ультра-люкс и разнообразие активностей создают стабильный спрос на краткосрочную аренду.

Важным фактором является сезонность: пиковые месяцы (декабрь-март) обеспечивают до 80% годового дохода от аренды, что требует грамотного планирования инвестиций.

Перспективы рынка и рекомендации

Текущая ситуация на рынке

Рынок недвижимости Пхукета переживает период стабилизации после активного роста:

Снижение количества новых запусков кондоминиумов на 37,5%
Уменьшение запусков вилл на 29,4%
Концентрация активности в более доступных районах (South Coast, West Coast South)

Факторы риска

Замедление возвращения китайских покупателей (ожидается после 2026 года)
Увеличение предложения в ближайшие 2-3 года
Возможное ужесточение валютного законодательства

Заключение

Покупка недвижимости в Таиланде для иностранцев остается привлекательной инвестиционной возможностью, несмотря на определенные правовые ограничения. Ключом к успешной сделке является грамотное структурирование покупки, тщательная проверка объекта и понимание местного законодательства.

Рынок Пхукета в 2025 году предоставляет хорошие возможности для входа благодаря стабилизации цен и высокому качеству предложения. Важно работать с проверенными застройщиками и обязательно привлекать местных юристов для сопровождения сделки.

При правильном подходе недвижимость в Таиланде может стать не только источником стабильного дохода, но и надежным активом для долгосрочных инвестиций, особенно учитывая растущую популярность страны среди международных туристов и инвесторов.